Crescer com inteligência

O mercado imobiliário amadurece quando crescer deixa de ser apenas uma questão de volume. Passa a exigir leitura mais precisa das cidades, compreensão das pessoas e decisões capazes de equilibrar oportunidade, risco e visão de longo prazo.

O Espírito Santo vive esse novo estágio. O setor mantém ritmo de atividade relevante, ao mesmo tempo em que enfrenta custos, mudanças no perfil da demanda e novos vetores de expansão. Nesse cenário, conhecimento e planejamento ganham ainda mais importância.

Entender onde as cidades avançam, como o adensamento transforma regiões e o que orienta as escolhas de compradores e investidores passou a fazer parte do desenvolvimento de bons projetos. Dados deixam de ser apoio e se tornam instrumento para desenhar produtos, avaliar viabilidade e responder a um mercado mais segmentado.

Nesta edição da revista, reunimos especialistas, empresários e diferentes perspectivas para ajudar a compreender essas transformações. Mais do que acompanhar tendências, buscamos oferecer informação qualificada para quem participa das decisões que movimentam um setor importante para a economia e para o desenvolvimento do Espírito Santo.

O Talk Imóveis, evento realizado por Imóveis A Gazeta, amplia essa conversa ao reunir o mercado em torno dos temas que ajudam a pensar o presente e o futuro das nossas cidades. Porque um setor mais maduro também é um setor mais preparado para crescer com inteligência.

Boa leitura.

Setor, que vive o pico produtivo dos últimos 10 anos, desafia alta dos juros, acelera a industrialização nos canteiros e investe em projetos alinhados às transformações econômicas e demográficas capixabas

O mercado imobiliário e da construção civil no Espírito Santo passa por um período de maturidade e rápida transformação. O Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES) revelou que o Estado atingiu, em 2026, o maior pico de obras da última década, com um total de 19.469 unidades em produção, somente na Região Metropolitana da Grande Vitória.

Mesmo diante de um cenário nacional em que a taxa Selic mantida em níveis elevados – chegou a 15% em janeiro e hoje está em 14% – deixa o financiamento imobiliário mais caro e pressiona os custos do setor, a atividade no Espírito Santo quase dobrou nos últimos seis anos, apresentando um ritmo de lançamentos e vendas que desafia os ciclos tradicionais.

Esse cenário local apoia-se em alguns fatores macroeconômicos próprios e no desempenho das finanças públicas do Estado, que já acumula 14 anos consecutivos com Nota A na Capacidade de Pagamento (Capag) do Tesouro Nacional – sendo os últimos com classificação A+ e liderança nacional em equilíbrio fiscal.

Além disso, dados do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN) mostram que o território capixaba tem uma carteira estimada em R$ 138 bilhões em investimentos públicos e privados previstos até o ano de 2029, dos quais 70% já se encontram em fase de execução. O setor da construção civil será o principal elo estratégico para a materialização desses projetos, que vão de grandes obras rodoviárias até complexos portuários e industriais, a exemplo da fábrica da GWM em Aracruz.

Ambiente de sustentação

Para o consultor imobiliário Juarez Gustavo Soares, esse conjunto de fatores cria um ambiente de sustentação. “Nenhum mercado está imune ao crédito caro, mas o Espírito Santo reúne uma combinação de fatores que aumenta sua resiliência: economia diversificada (petróleo, rochas, agronegócio e logística), solidez fiscal do Estado e forte capacidade patrimonial de parte do comprador local. No médio e alto padrão, por exemplo, dois terços das unidades em construção estão nesses segmentos e cerca de 75% já foram comercializadas, mostrando equilíbrio saudável entre oferta e demanda”, analisa.

O presidente do Sinduscon-ES, Douglas Vaz, acrescenta, ainda, que a estabilidade é reflexo do comportamento da economia local. “A construção é o termômetro da economia. Não corremos risco de ‘apagão’ produtivo porque há um equilíbrio consciente entre a oferta e a demanda, e o mercado tem condições de se antecipar antes que a situação chegue ao limite”, afirma.

E para este ano, mergulhado em tensões internacionais e taxação do comércio pelos EUA, além de eleições majoritárias em outubro, o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, projeta um resultado semelhante ao que foi registrado em 2025.

“Vai ser um ano equilibrado como foi em 2025. Para 2027, ainda temos algumas incertezas como o resultado das eleições, as tarifas e mesmo a situação externa em relação ao petróleo e à inflação pressionada que não permite que os juros caiam. Pode ser um ano um pouco mais difícil, mas não será de retração do setor”, analisa.

Novas tecnologias buscam suprir escassez de mão de obra na construção civil Shutterstock

Pressão dos custos exige novas formas de construir

Se a demanda por imóveis se mantém aquecida, a operação dos canteiros de obras enfrenta um de seus maiores gargalos históricos: a alta de custos e a escassez de mão de obra qualificada.

O indicador do Custo Unitário Básico da Construção no Estado (CUB-ES) registrou variação de 6,93% no primeiro semestre e atingiu 8,21% no acumulado de 12 meses, impactado também pelos reajustes globais de insumos ligados ao petróleo. Como a mão de obra representa cerca de 50% dos custos diretos de uma edificação, e teve reajuste salarial de 7% no ano, as construtoras capixabas aceleram a migração para métodos industrializados.

A substituição de sistemas tradicionais de alvenaria por métodos a seco é a principal tendência que ganha corpo no Estado. “A busca por processos industrializados avança. Apontamos hoje como forte tendência o uso de paredes de concreto com fôrmas de alumínio moldadas no local, que exigem menos mão de obra. Também cresce o uso de sistemas que dispensam o uso intensivo de água e argamassa, como o steel frame e a construção a seco, além do software BIM, que compatibiliza projetos e elimina retrabalhos e desperdícios”, detalha o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), Douglas Vaz.

No campo da sustentabilidade, as práticas ESG (do inglês, ambiental, social e governança) deixam de ser apenas peças de marketing e passam a orientar processos de engenharia e aprovações bancárias. Nas incorporações residenciais, o destaque prático tem sido a obrigatoriedade de soluções para uso racional de água e eficiência energética nos canteiros e nas entregas.

Inteligência de mercado é fundamental para desenhar novos projetos Shutterstock

Moradia flexível para atender às mudanças no perfil das famílias

A mudança no perfil demográfico das famílias capixabas também está reformulando o desenho das plantas. Dados populacionais mostram que a população idosa no Espírito Santo cresceu cerca de 70% de 2010 a 2022, atingindo uma expectativa de vida de 79,8 anos. Ao mesmo tempo, crescem as pessoas morando sozinhas, casais sem filhos e profissionais em trabalho flexível.

A resposta do mercado já aparece nos números: o 46º Censo Imobiliário registrou um salto de cerca de 80% no volume de apartamentos de um quarto em construção na Grande Vitória, passando de 1.637 para 2.948 unidades.

Paralelamente, a busca por flexibilidade consolidou o modelo de short stay (locação de curtíssima temporada) e gestão profissional, com boa parte desses novos empreendimentos trazendo, em sua convenção de condomínio, a autorização para locação por temporada. Some-se a isso, o surgimento e a consolidação de empresas locais e de fora do Estado, focadas em mobiliar e gerir esses imóveis.

Apesar do avanço dos compactos, especialistas ressaltam a necessidade de produtos mais amplos para demandas represadas. Juarez Gustavo Soares reforça que diminuir o tamanho não basta.

“O mercado precisa de projetos com plantas flexíveis, isolamento acústico e acessibilidade. O grande desafio para os próximos anos é atender bem a habitação acessível em áreas centrais, a moradia focada no envelhecimento ativo (senior living) e o mercado profissional de locação”, observa.

Gargalos e visões de futuro

Para garantir que o fluxo de lançamentos acompanhe o crescimento da demanda nos próximos dez anos, as lideranças setoriais cobram avanços na infraestrutura urbana e na desburocratização. A velocidade no licenciamento ambiental e a uniformização das regras municipais figuram no topo das reivindicações do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES) junto às prefeituras e aos órgãos ambientais.

“Esse é um trabalho que o Sinduscon vem realizando há muito tempo e que, podemos dizer, avançou, mas ainda temos um longo caminho. Entendemos que esse gargalo só será corrigido com parceria. Precisamos seguir juntos do Ministério Público, governo do Estado e municípios capixabas”, acrescenta Douglas Vaz.

No campo da mobilidade urbana, gargalos metropolitanos exigem intervenções de grande porte. “A Terceira Ponte já opera no limite e a população de Vila Velha não para de crescer. Uma nova ligação via túnel entre Vitória e Vila Velha tornou-se uma pauta estruturante e imprescindível para o futuro da região metropolitana”, sugere Eduardo Borges.

Inteligência de mercado

Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, a inteligência de mercado é um elemento fundamental para desenhar novos projetos. “Um projeto tem um período de maturação longo, são quatro anos até ele ser lançado e o consumidor já é completamente diferente. Para isso, um elemento fundamental é a contratação de antropólogos, sociólogos e até psicólogos para pensar o futuro”, diz.

Ainda, segundo ele, a inteligência artificial (IA) pode contribuir na análise de informações coletadas com o objetivo de desenhar os novos rumos da sociedade e do tecido urbano. apartment

Da análise preditiva às transformações de consumo, o setor imobiliário capixaba avança no uso de dados, de IA e no atendimento especializado

O setor imobiliário do Espírito Santo está passando por uma virada estrutural relacionada à forma como novos empreendimentos são criados. A inteligência de mercado tem ganhado protagonismo, permitindo o lançamento de produtos mais assertivos e sustentáveis. Sai de cena a intuição e entram os dados, a tecnologia preditiva e a leitura minuciosa do comportamento.

Cada vez mais dados setoriais são usados para a criação de novos produtos imobiliários, direcionando a forma de precificar, a escolha dos materiais utilizados na obra e até mesmo o modo como os corretores irão vender um novo empreendimento.

Para o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Espírito Santo (Sinduscon-ES), Leandro Lorenzon, o Censo Imobiliário e os indicadores promovidos pelo sindicato, por exemplo, funcionam como a base essencial para o planejamento do setor.

“O Sinduscon levanta a oferta que existe no mercado em diversos segmentos. Cada empresa, a partir disso, começa a olhar, especialmente no nicho em que atua, como está a oferta. Ela tem de estimar a demanda e, através da oferta, ponderar se cabe a ela ou não lançar, quando lançar, ou se acha que já está no momento arriscado em função de uma oferta muito grande. Esses dados são a base de qualquer análise que o empresário possa fazer”, explica.

Essa leitura é responsável pelo equilíbrio da cadeia: evita a superoferta de tipologias saturadas e aponta a hora exata de apostar em nichos específicos, como imóveis de um ou dois quartos, senior living ou condomínios logísticos.

No entanto, Lorenzon pondera que a inteligência de mercado ainda esbarra na burocracia municipal. A morosidade na aprovação de projetos gera o chamado “custo de capital” (recursos parados em terrenos e marketing) e o risco da perda do timing de mercado frente aos concorrentes.

Transformação digital na corretagem

A transformação digital também tem redefinido o papel das imobiliárias e dos corretores de imóveis. O corretor Flávio Dantas ressalta que o uso da inteligência artificial (IA) é uma realidade consolidada, especialmente na formatação, busca, anúncio e apresentação de produtos de vendas e locação. Ferramentas práticas e intuitivas que dialogam diretamente com os profissionais têm garantido maior agilidade na ponte entre incorporadoras e compradores.

A IA passa a atuar como um filtro na precificação. Em um mercado hiperconectado, algoritmos ajudam o comprador a separar o imóvel mal precificado daquele alinhado ao valor real de mercado. Mas a experiência e a capacitação ainda são os principais vetores de um profissional bem-sucedido, afirma Dantas.

“Ainda não existe uma ferramenta que substitua um bom atendimento pessoal. Saber dialogar e apresentar um produto é muito mais do que buscar informação na internet. O bom corretor usa as ferramentas de IA como um braço de apoio, mas o diálogo pessoal ainda faz toda a diferença”, afirma.

Para o corretor e colunista de Imóveis A Gazeta Renato Avelar, a tecnologia não veio para eliminar a profissão, mas para mudar o perfil exigido pelo setor. “A IA não vai acabar com o corretor; ela vai acabar com aquele que não sabe usá-la. O profissional que domina a tecnologia multiplica sua produtividade, mas a precificação e a análise continuam sendo como um parecer médico: mesmo com o laudo na mão, o cliente precisa da orientação do especialista. Corretores apoiados apenas em redes sociais, sem bagagem e sem olho no olho, vão derreter”, alerta.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES), Manoel Dias, destaca o papel das entidades de classe na preparação dos profissionais para esse novo cenário. O órgão tem criado programas para incentivar a atualização constante dos profissionais em temas como legislação, inteligência artificial, avaliação imobiliária e prevenção à lavagem de dinheiro.

“O mercado exige um corretor capaz de interpretar dados, utilizar ferramentas digitais e compreender aspectos financeiros e jurídicos, sem perder a capacidade de negociação e a sensibilidade humana. A tecnologia acelera processos, mas não substitui a confiança necessária em decisões que envolvem patrimônio, moradia e projetos de vida”, acrescenta.

Tecnologia é aliada para suprir falta de mão de obra e driblar alta dos custos na construção Shutterstock

Robótica, impressão 3D
e IA ganham espaço
nos canteiros de obras

Enquanto a inteligência de dados orienta o que e onde construir, outra tendência tem ganhado força nos bastidores do mercado imobiliário capixaba: a transformação da maneira de edificar. Pressionado pela escassez histórica de trabalhadores qualificados e pela urgência por eficiência energética, o setor da construção civil no Espírito Santo acelera o passo rumo à industrialização, ao uso prático da tecnologia nos canteiros e a projetos arquitetônicos desenhados em sintonia com a geografia local.

Dados da pesquisa de Previsão de Lançamentos do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES) apontam que a escassez da mão de obra está entre os principais motivos para as empresas não realizarem uma quantidade maior de lançamentos.

Diante desse cenário, a tecnologia deixa de ser um luxo para se tornar uma necessidade de sobrevivência operativa. O diretor do Sinduscon-ES Fernando Felz Ferreira destaca que o futuro do setor exige reinventar a atratividade da profissão.

“Robótica e automação não vão eliminar o trabalhador, mas sim a função penosa e perigosa. O servente que carrega massa dá lugar ao técnico que opera drones, programa a dobra de aço ou gerencia a impressão 3D de concreto. Precisamos vender uma carreira tecnológica na construção para atrair o jovem”, explica.

A grande resposta para essa transição atende pelo nome de industrialização construtiva. Embora cerca de 70% das obras no Estado ainda sigam o modelo artesanal (tijolo, argamassa e concreto moldado in loco), grandes projetos na Grande Vitória já adotam steel frame, drywall, painéis pré-fabricados e até o conceito de “banheiro pronto”, em que os cômodos chegam integralmente montados da fábrica para serem apenas içados e instalados na laje.

A Rota Estratégica da Construção 2035, conduzida pela Federação das Indústrias do Espírito Santo (Findes), projeta que em dez anos ao menos 40% das obras no ES terão alto grau de industrialização. Contudo, Fernando Ferreira faz um alerta sobre o impacto para o consumidor final.

“A tecnologia não barateia o metro quadrado no curto prazo devido ao investimento inicial de implantação. Mas ela entrega o benefício imediato da velocidade: um imóvel entregue seis meses antes representa seis meses a menos de aluguel e ganho direto em valorização patrimonial”, observa.

O uso mais disseminado no Estado concentra-se no acompanhamento de obras por meio de drones para topografia e em plataformas digitais de gestão com inteligência artificial (IA) embarcada, que realizam a previsão de consumo de insumos, o controle de custos e o acompanhamento do Custo Unitário Básico (CUB).

Etapas mais avançadas, como a visão computacional para segurança do trabalho e robótica de canteiro, começam a ser mapeadas pelo Sinduscon-ES para capacitação das associadas.

Arquitetura inteligente

Nenhuma tecnologia construtiva entrega seu potencial máximo sem um projeto arquitetônico verdadeiramente consciente. Segundo a conselheira do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU/ES), Luiza Brunelli Coura, a inteligência em um projeto para a realidade capixaba começa pela leitura do território.

“Um projeto arquitetônico verdadeiramente inteligente é aquele que compreende seu impacto sobre a cidade e parte da própria configuração do território: respeita os afastamentos e áreas permeáveis previstas nos PDMs (Planos Diretores Municipais) e utiliza soluções como reservatórios de retenção de águas pluviais em grandes empreendimentos para reduzir a sobrecarga da rede pública”, explica.

A inteligência de projetos também surge no desempenho térmico e de luminosidade da edificação. “Antes, os estudos de iluminação e ventilação eram realizados por meio de cartas solares e cálculos manuais. Hoje, softwares de simulação tornaram esse processo muito mais preciso e rápido. É possível avaliar o desempenho de fachadas, layouts e brises em relação ao clima local ao longo de todo o ano”, complementa a conselheira.

Essas simulações não apenas reduzem os custos futuros do morador com ar-condicionado e iluminação artificial, mas também viabilizam a conquista de certificações ambientais de prestígio internacional, como Leed, Edge e Aqua-HQE, que agregam valor e competitividade ao imóvel.

“A inteligência artificial deve ser entendida como ferramenta de apoio, não como substituta. Ela traz ganhos em estudos de volumetria, ocupação do solo e simulação de desempenho. Contudo, a qualidade depende da capacidade do profissional de interpretar e aplicar essas informações”, acrescenta. apartment

Estudo de Inteligência de Mercado da Rede Gazeta mostra que 60% planejam adquirir um imóvel, impulsionados por desejo da casa própria, investimento e fuga do aluguel

O consumidor capixaba continua demonstrando forte apetite pelo mercado imobiliário, mas com uma clara reorganização em suas prioridades e preferências de moradia. Isso é o que mostra a pesquisa Setor Imobiliário Capixaba 2026, realizada pela área de Audiência e Pesquisa/Marketing da Rede Gazeta.

No total, 60% da população pretende adquirir um imóvel. O índice consolida a estabilidade do mercado aquecido observada também na edição de 2025 da pesquisa, quando o percentual de interessados alcançou o mesmo índice.

Quando se observa a médio e longo prazo, a intenção de compra revela uma programação financeira gradual por parte das famílias: 12% pretendem fechar negócio ainda em 2026, 22% visam o ano de 2027 e 26% planejam a transação a partir de 2028.

Entre os 40% que afirmam não ter intenção de compra no momento, a maioria (65%) já possui imóvel próprio. Isso quer dizer que a busca por novas moradias se concentra cada vez mais para a substituição, upgrade e diversificação patrimonial.

Moradia horizontal em alta

Uma das principais mudanças verificadas no comportamento do consumidor capixaba é a virada na preferência do tipo de imóvel. A moradia horizontal ganhou protagonismo: 50% dos entrevistados declararam o desejo de adquirir uma casa, em vez de um apartamento, em 2026.

Esse movimento representa um salto em relação aos anos anteriores, revertendo o cenário de 2025, quando os apartamentos lideravam com 54% e as casas somavam 31%, e de 2024, quando as casas registravam 37% e os apartamentos, 52%. Em 2026, os apartamentos aparecem em segundo lugar, com 34% das escolhas, seguidos por lotes e terrenos (9%) e imóveis comerciais (1%).

As motivações para adquirir um imóvel estão divididas: a aquisição como investimento (32%) e a saída do aluguel (32%) aparecem empatadas no topo da lista, seguidas do desejo de conquistar o imóvel próprio (24%) e da necessidade de migrar para uma unidade maior (14%).

A compra do imóvel como investimento já vinha ganhando destaque em curva ascendente nas pesquisas passadas: em 2023, o investimento representava 27% das razões, subindo para 31% em 2024 e atingindo 43% nas respostas de 2025.

Acessibilidade financeira

Em relação ao tipo de empreendimento, o mercado capixaba mostra sua vertente para a acessibilidade financeira, já que os segmentos econômico (52%) e de médio padrão (46%) concentram quase que a totalidade das intenções de compra (98% somados).

Enquanto isso, o alto padrão responde por um total de 3%, mostrando que ainda é um segmento de nicho, apesar de boa parte dos lançamentos dos últimos 12 meses na Grande Vitória serem nessa faixa. Esse movimento reajusta a curva observada em 2025, quando o médio padrão liderava com 56% e o econômico registrava 38%. Já o alto padrão manteve os mesmos 3%.

Em relação ao estado do imóvel, 44% afirmam não ter preferência entre novo, usado ou na planta. Entre quem tem preferência, 25% buscam unidades usadas, 18% recém-construídas e 13% na planta. O ticket médio estimado para as negociações situa-se na casa dos R$ 270 mil. A faixa de até R$ 100 mil desponta com 33% das intenções, impulsionada pela busca do segmento econômico.

Para viabilizar a compra, o crédito bancário é o principal motor: entrada com financiamento lidera com 38% das escolhas, seguida pelo programa Minha Casa, Minha Vida, com 33% das intenções. A combinação de entrada, financiamento e uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) soma 14%; consórcios representam 9% e o pagamento à vista engloba 8% dos compradores.

Cidades mais desejadas

A Grande Vitória se mantém como o principal endereço das intenções de compra: 65% dos respondentes. Vila Velha ocupa o primeiro lugar com 24% da preferência, seguida pela Serra (21%) e por Vitória (20%).

Isso se relaciona aos critérios de decisão de compra, com a localização se consolidando, com 36%, seguida do preço (31%). Os dois critérios, juntos, somam 67% dos fatores decisivos, à frente do estado de conservação (12%), de não precisar de reformas (8%) e do tamanho (6%). Na pesquisa de 2025, a localização já havia assumido a dianteira com 45% da preferência, frente aos 24% do preço, confirmando uma tendência em relação a 2024, quando a localização somava 39% e o preço, 34%.

Já em relação à configuração interna, o capixaba busca imóveis funcionais e familiares. A preferência concentra-se em metragens de 50m² a 100m² (54%) e até 50m² (17%). A tipologia ideal é composta por dois quartos (56%) ou três quartos (32%), com uma vaga de garagem (63,6%), suíte (62,6%) e varanda (75%). Recursos de luxo são dispensados: 88% não fazem questão de dependência de empregada e 66,7% abrem mão de closet.

Prefeituras da Grande Vitória aprovam mudanças estruturantes em suas legislações urbanísticas para abrigar mais moradores e atividades econômicas

Posicionando-se como um novo eixo logístico do país e recebendo grandes investimentos, o Espírito Santo atravessa um momento de redefinição do território urbano. De olho em oportunidades e guiadas pelo conceito de tecido urbano, nas dinâmicas de moradia e transporte, essas mudanças se tornam a espinha dorsal do crescimento das cidades.

Na Grande Vitória, por exemplo, alguns municípios já implantaram recentemente ou estão em vias de aprovar mudanças estruturantes em suas legislações urbanísticas para abrigar mais moradores e atividades econômicas.

Essas mudanças são definidas nos Planos Diretores Municipais (PDMs), documentos que buscam preparar os municípios para os próximos anos, com foco na simplificação de normas, na criação de eixos logísticos e na modernização da infraestrutura para suportar o adensamento populacional.

Algumas cidades já revisaram recentemente o PDM. É o caso da Serra e de Cariacica. Na Serra, o Plano Diretor Municipal Sustentável (PDMS) de 2023 tornou-se a maior referência em modernização ao reduzir a complexidade da lei: o texto passou de 395 para apenas 71 artigos objetivos.

O plano da cidade mira incentivo a edificações de uso misto (residencial e comercial), assim como delimita as áreas destinadas a residências, empresas de grande porte ou áreas que possam combinar empresas, comércios e residências.

Ao mesmo tempo, o município conta com práticas de gestão que facilitam o desenvolvimento imobiliário. Entre elas está a simplificação de processos e automatização da emissão de licenças ambientais, que permitem que um alvará de obras seja liberado em até cinco dias.

Cariacica consolidou um PDM inovador em 2021, já calibrado em 2025 para responder a novos desafios e incentivar o crescimento urbano, social e econômico. Um dos focos, segundo a prefeitura, foi o disciplinamento do uso do solo no bairro Padre Mathias, destinado a um grande polo logístico, e a incorporação de conceitos de smart cities e resiliência a eventos climáticos extremos na gestão.

“Essa sinergia entre planejamento urbano, infraestrutura e sustentabilidade dá total segurança jurídica e previsibilidade para que a iniciativa privada continue investindo e promovendo a expansão imobiliária em Cariacica nos próximos anos”, ressalta nota da prefeitura.

Em fase de revisão

Em outras cidades o plano está em revisão, já de olho nesse crescimento e desenvolvimento. É o caso de Vila Velha, cuja revisão do PDM atualmente encontra-se em tramitação na Câmara. O foco é conciliar o crescimento econômico com os grandes investimentos em infraestrutura, mobilidade, desenvolvimento econômico e oferecer segurança jurídica para novos investimentos.

Segundo a prefeitura, entre os principais pontos em análise estão a revisão de parâmetros urbanísticos, regras de uso e ocupação do solo, instrumentos de desenvolvimento urbano e ajustes na legislação para estimular o desenvolvimento ordenado da cidade, sempre respeitando as características de cada região.

A administração lembra que o município vive um ciclo de investimentos que cria condições para o desenvolvimento de novas áreas, como o corredor exclusivo de transporte entre a Terceira Ponte e a avenida Carlos Lindenberg e os corredores Verde e Amarelo (projetos para melhoria da mobilidade urbana que também criará novas conexões entre bairros como Praia de Itaparica, Santa Mônica e Glória).

Além disso, o município tem realizado grandes obras de macrodrenagem, como no Canal do Congo e o Parque Linear do Canal da Costa, visando recuperar áreas urbanas e qualificar o espaço público.

Em Viana, o foco na revisão do PDM é para criar condições urbanísticas necessárias para atrair novos empreendimentos privados, especialmente nos setores logístico, industrial, comercial, habitacional e turístico.

“Ao oferecer maior segurança jurídica, simplificação das regras urbanísticas e definição clara das vocações territoriais, o novo Plano Diretor amplia a capacidade de Viana de receber investimentos que impulsionam a geração de empregos, o desenvolvimento imobiliário e o fortalecimento da economia local”, diz comunicado da prefeitura.

A revisão do PDM fundamenta-se na criação da Zona Estruturante de Desenvolvimento Econômico (Zede) ao longo das BRs 101 e 262, e da Zona de Interesse Logístico e Industrial (Zoli). O objetivo é consolidar a vocação logística e, simultaneamente, expandir áreas residenciais planejadas e o adensamento em locais já com infraestrutura para evitar a dispersão urbana.

Aracruz vai receber fábrica de veículos chinesa
Prefeitura de Aracruz

Planejamento para prever transformações em Aracruz

Fora da Grande Vitória, mas integrante do Parklog – novo eixo de desenvolvimento do Estado –, Aracruz prepara sua legislação para o impacto de investimentos massivos, como o Porto da Imetame e a fábrica da montadora chinesa GWM.

A revisão do Plano Diretor Municipal (PDM) foca a atualização das regras para permitir prédios mais altos (verticalização) e aproximar moradias das áreas comerciais (adensamento), criando novos eixos de desenvolvimento para conectar áreas de serviços e novos empreendimentos e ampliar ainda a oferta habitacional.

O objetivo é preparar Aracruz para o crescimento esperado nos próximos anos, criando um ambiente favorável à atração de investimentos, à geração de empregos e ao desenvolvimento sustentável.

“O planejamento urbano deve antecipar as transformações da cidade, garantindo que o crescimento ocorra de forma organizada e que seus benefícios sejam compartilhados por toda a população”, destaca a secretária de Desenvolvimento Urbano de Aracruz, Laryssa Baroni.

Complexo Portuário de Vitória: infraestrutura logística atrai a necessidade de moradias, comércio e serviços VPorts/ Divulgação

Áreas residenciais de qualidade para reter moradores

Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Douglas Vaz, o caminho para o desenvolvimento e crescimento do Estado está ligado à infraestrutura e à velocidade administrativa. Segundo Vaz, o Espírito Santo ocupa uma posição privilegiada, pois encontra-se num raio de 1.200 km de praticamente 70% do PIB do Brasil.

Vaz destaca que o mercado imobiliário atua em simbiose com as obras de infraestrutura. Em Vila Velha, ele aponta a Região 5 como o novo vetor, impulsionada pela Rodovia 388 e pela futura segunda ponte do Rio Jucu, que criará um corredor logístico de classe mundial para escoamento portuário. De acordo com ele, a infraestrutura (portos, rodovias, galpões) chega primeiro e, inevitavelmente, atrai a necessidade de moradias, comércio e serviços.

Um ponto fundamental levantado por Vaz é a harmonia entre os PDMs e a reforma tributária. Como a arrecadação de impostos passará a ficar onde o consumo ocorre, os municípios precisam planejar áreas residenciais de qualidade para atrair e fixar moradores.

“Tendo mais consumo, precisa de mais residência”, afirma Vaz, reforçando que cidades que focarem apenas em indústria e logística, sem prever ocupação residencial, perderão receita a longo prazo. Ele também lembra que o desenvolvimento passa pela agilidade das administrações municipais, principalmente nas liberações de alvarás.

“O empreendedor vai para o lugar onde tem uma resposta mais rápida”. Ele critica o descompasso burocrático onde galpões logísticos de 100 mil metros quadrados são construídos em seis meses, mas levam um ano para serem aprovados pelas prefeituras. O dirigente cita a Serra como o exemplo a ser seguido no Estado devido à sua rapidez na liberação de projetos.

Ele reforça a necessidade de o crescimento ser acompanhado de infraestrutura “invisível”, como redes de saneamento, energia e gás canalizado, além da participação ativa da sociedade na definição da vocação de cada cidade.

Desenvolvimento
urbano no interior

E não é só nas cidades maiores que o desenvolvimento deve ser ordenado. Visando que todos os municípios do Estado tenham planos diretores adequados à sua realidade, o Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN) desenvolveu o projeto que se chama DRS 2.0 (Desenvolvimento Regional Sustentável), uma segunda fase do projeto DRS realizado entre 2019 e 2022.

Segundo o coordenador do DRS do IJSN, Bruno Louzada, nesta etapa, foi feito um estudo de diretrizes para os PDMs do Estado.

“A ideia é que todos os municípios do Espírito Santo tenham planos diretores adequados às suas realidades, desde os municípios pequenos. Hoje, a realidade desses municípios que não contam com PDM é de dificuldade para ordenar o território e planejar o futuro de modo a atrair investimentos. Mesmo quando se trata da abertura de empresas, a falta de PDM dificulta o processo de abertura, pois é nele que são previstos os usos permitidos em cada região da cidade”, detalha.

O projeto, segundo ele, busca dotar os municípios que têm menor capacidade técnica de diretrizes para que possam ter um instrumento de ordenamento e desenvolvimento urbano adequado, e que possa tratar de questões ambientais, de atividades turísticas, áreas de expansão, entre outros.

No DRS 2.0, é destacado que o PDM cria um cenário favorável para o cidadão e para novos negócios. E o documento sugere que os municípios adotem “Eixos de Interesse” para especializar seu planejamento e atrair investimentos específicos.

Para municípios com menor destaque na hierarquia urbana (como centros locais e centros de zona, comuns no interior), o documento orienta a elaboração de PDMs mais sintéticos e simples, focados em questões estruturantes e com menor ênfase em instrumentos urbanísticos complexos do Estatuto da Cidade.

O estudo reconhece que 42 municípios capixabas (54% do total) possuem menos de 20 mil habitantes e, frequentemente, têm capacidade institucional e arrecadatória reduzida, o que exige planos que sejam aplicáveis à sua realidade local, mas em sinergia com o contexto regional. apartment

Com a chegada de grandes investimentos, regiões fora da Grande Vitória vivem momento de expansão, gerando oportunidades para empresas e investidores

Investimentos de peso estão chegando ao Espírito Santo, trazendo novas empresas e alavancando o desenvolvimento do Estado, em um movimento que deve continuar nos próximos anos. O que torna este crescimento ainda mais relevante é o fato de que ele não está restrito aos limites da Grande Vitória, estendendo-se para outras regiões capixabas de Norte a Sul, do litoral até as montanhas.

A perspectiva de novas indústrias, portos e aeroportos atraem cada vez mais projetos para municípios como Aracruz, Linhares e São Mateus, no Norte, Anchieta e Presidente Kennedy, no Sul, assim como Domingos Martins e Venda Nova do Imigrante, na Região Serrana.

Em meio a esse processo, o mercado imobiliário nesses territórios está aquecido, com oportunidades que surgem graças à chegada de novos moradores e empresas, além do turismo. Os lançamentos no interior do Estado mostram exatamente isso, desde loteamentos para famílias que chegam ao Espírito Santo até prédios de alto padrão com foco em investidores.

O cenário também exige atenção por parte dos municípios, que devem se adequar à nova realidade imposta pela chegada desses empreendimentos. Segundo o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Leandro Lorenzon, as adaptações nessas cidades começam pela revisão do Plano Diretor Municipal (PDM), que tem de ser adequado conforme as demandas que surgem com os novos investimentos.

“Se o PDM de uma cidade só permite um prédio residencial ter dois pavimentos, por exemplo, dificilmente será possível ter ali um adensamento suficiente para atender à demanda que surge em função de um grande investimento. Cada município tem de fazer um estudo para ver quais são as melhores áreas para que ocorra a atividade de construção e de verticalização, a fim de atender a essa demanda”, destaca.

Leandro afirma ainda que, para possibilitar a construção, os municípios precisam investir em infraestrutura, principalmente de água, esgoto e energia elétrica. Além disso, ele ressalta a importância dos loteamentos no crescimento ordenado das cidades, mas pontua que a verticalização também traz benefícios.

“São os loteamentos que criam as unidades para fazer uma casa ou um prédio. Eles definem as quadras, as ruas, as praças e todo o traçado urbano, para então as incorporadoras edificarem casas e prédios. A verticalização também é um caminho possível, porque ela permite construir mais rápido e em maior quantidade, além de reduzir o custo unitário”, explica.

Norte projeta crescimento com projetos bilionários

No Norte do Estado, investimentos em portos e indústrias ditam o ritmo do crescimento. Em 2026, a região ganhou uma perspectiva ainda mais animadora para o futuro, com o anúncio da construção de uma fábrica automotiva da GWM em Aracruz, que vai trazer aportes estimados em R$ 4,6 bilhões e gerar até 10 mil empregos.

Segundo o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES) Renato Nolasco, a chegada de novos investimentos tem fortalecido o mercado imobiliário no Norte do Espírito Santo, principalmente em cidades como Aracruz e Linhares.

“Observamos um aumento no número de projetos em aprovação, desde empreendimentos verticais até condomínios fechados, enquanto os loteamentos abertos continuam sendo um dos principais motores da expansão urbana. Ao mesmo tempo, a vocação logística da região também impulsiona a implantação de novos galpões e centros de distribuição, acompanhando a chegada de empresas e o fortalecimento da atividade econômica”, enfatiza.

O diretor executivo da Lotes CBL, Marcos Batista, reforça a importância dos lotes para o crescimento ordenado nessas cidades. Ele destaca que esses empreendimentos ajudam a impulsionar a economia local. “Durante sua implantação, geram empregos, movimentam diversos setores da construção civil e, após sua ocupação, estimulam a instalação de comércios, serviços e novos investimentos privados, ampliando a arrecadação municipal”, enfatiza.

A empresa – que já entregou milhares de unidades em Aracruz, Linhares, Colatina, Ibiraçu, Nova Venécia, Serra, Viana e Vila Velha – lançou o Palm Garden II, com lotes de 300 metros quadrados em Praia Grande, Fundão, na esteira desse vetor de crescimento no Norte.

Com empreendimentos em Cariacica, Serra, Vila Velha, Vitória, Linhares e Guarapari, a Imobiliária Valdecir Torezani segue avaliando oportunidades nessas regiões. Na avaliação de Valdecir Torezani, presidente da imobiliária, o crescimento do mercado de loteamentos está diretamente ligado à transformação das cidades.

“Quando surgem novos eixos de mobilidade, infraestrutura, comércio e serviços, novas oportunidades também aparecem. Nossa visão sempre foi identificar essas áreas antes que estejam completamente consolidadas. O Norte sempre foi um vetor de desenvolvimento importante e já lançamos em Linhares o Loteamento Gaivotas que se tornou um polo de crescimento na cidade”, destaca.

Maioria compra para morar

Segundo a diretora comercial da Soma Urbanismo, Danielli Simões, o crescimento do mercado imobiliário nessas regiões é puxado, principalmente, por quem está de fato construindo vida ali. Em 2026, a empresa já lançou dois loteamentos no Norte do Estado: o Soma Elevare, em Colatina, e o Soma Vibe, em Guriri.

“A maioria dos compradores adquire o imóvel para morar, não para especular. É um público que já tem renda consolidada, muitas vezes ligado a negócios locais, o que mostra que essas cidades estão atraindo gente que enxerga ali oportunidade de estabelecer raízes, e não apenas de fazer um investimento passageiro”, analisa Danielli.

Outra empresa com projetos para a região é a Cobra Engenharia, que reúne empreendimentos enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, além de produtos voltados para os segmentos de renda média e média alta. A empresa vai lançar, em setembro, um empreendimento em Linhares com 360 unidades.

Segundo o diretor de Incorporação e Novos Negócios da construtora, Carlos Baracho, essa estratégia permite acompanhar as diferentes necessidades do mercado e oferecer soluções para as famílias que chegam à cidade impulsionadas pelo desenvolvimento econômico e pela geração de novos empregos.

“Os investimentos previstos para a região até 2029, especialmente em Linhares, sinalizam um novo ciclo de desenvolvimento econômico que vai além do volume de recursos anunciados. O diferencial é que esses empreendimentos industriais geram empregos permanentes, atraindo profissionais qualificados e famílias que passam a morar na cidade, o que cria uma demanda sólida e contínua por habitação”, afirma.

Litoral Sul atrai investidores e quem busca segunda moradia

No Sul do Estado, a chegada do Porto Central e de outros projetos está fortalecendo ainda mais a atratividade da região. As oportunidades que surgem com a instalação de novas empresas, somadas ao turismo, têm atraído investidores do mercado imobiliário e empreendimentos inovadores.

Em Anchieta, por exemplo, um dos residenciais em construção é o MOA Iriri, um condomínio fechado com opções de apartamentos e lotes, voltado aos diferentes públicos de moradores e investidores que chegam à região.

“O MOA Iriri nasceu da percepção de que a região está deixando de ser apenas um destino de temporada para se tornar uma alternativa de moradia e investimento, impulsionada pela qualidade de vida, pelas melhorias urbanas e pelo fortalecimento da economia local”, destaca o diretor-geral da Javé, Diego Freire.

Em Guarapari, o alto fluxo de visitantes também está aumentando a procura por hotéis, pousadas, imóveis para temporada, segundas residências e empreendimentos voltados ao lazer, segundo o diretor da Ademi-ES Itamar Franco Júnior.

“Paralelamente, cresce também o número de pessoas que escolhem Guarapari para morar definitivamente, atraídas pela qualidade de vida, pelas belezas naturais e pela localização estratégica no Espírito Santo”, acrescenta.

O mercado imobiliário local também busca investir, cada vez mais, em empreendimentos sustentáveis, inovadores e alinhados às características da cidade, valorizando a mobilidade, acessibilidade, eficiência urbana e preservação ambiental.

Um empreendimento que está sendo preparado no município é o loteamento Atlantic Garden, da CBL, primeiro da cidade com parque linear. O projeto propõe um modelo de urbanismo que conecta lazer, áreas verdes e mobilidade em um mesmo espaço.

A Imobiliária Valdecir Torezani também prepara um novo lançamento para Guarapari, o Quinta Estrela Dalva, além de um novo empreendimento em Cariacica, o Alto Wellington Villaschi, próximo ao Shopping Moxuara.

“Estamos vivendo um momento importante de transformação e expansão do mercado imobiliário capixaba. Nossa estratégia é continuar identificando novas áreas com potencial de crescimento e contribuir para o desenvolvimento urbano do Espírito Santo”, afirma Valdecir Torezani, presidente da imobiliária.

Outro empreendimento em construção na cidade é o Manami Ocean Living, da Invite Inc., que tem uma proposta de unir tecnologia e sofisticação à sustentabilidade, visando atender ao perfil dos novos compradores que chegam ao município. O residencial terá reaproveitamento da água da chuva, tomadas para carros elétricos, painéis solares nas áreas comuns e paisagismo de baixo impacto ambiental.

“O Manami foi criado para quem busca uma conexão genuína com o mar, aliando bem-estar, privacidade e praticidade. Nosso foco é desenvolver produtos que façam sentido para as pessoas, e não apenas acompanhar o crescimento de uma região”, pontua o diretor da Invite Inc., Caio Valença.

Gastronomia e integração
com a natureza dão
o tom nas montanhas

Com suas belezas naturais e o clima convidativo, a Região Serrana do Estado tem grande potencial turístico, o que também vem atraindo cada vez mais empreendimentos imobiliários com foco em gastronomia e contato com o verde, além da exuberante vista da Pedra Azul.

“A região passou a ocupar posição estratégica no mercado imobiliário capixaba, impulsionada pelo fortalecimento do turismo, pela busca por qualidade de vida e pelo interesse crescente por imóveis voltados à segunda residência, empreendimentos turísticos e investimentos patrimoniais”, avalia o diretor da Ademi-ES Glauco Marinho.

Entre os atrativos da região, estão o clima de montanha, a gastronomia diversificada, o ecoturismo e a crescente oferta de lazer voltada ao bem-estar. Com isso, o mercado imobiliário tem lançado empreendimentos alinhados a essas características.

Um exemplo é o Vive Le Vin, em Pedra Azul, que conta com estrutura de resort e ambientes que trarão experiências sensoriais imersivas. O empreendimento oferece itens de lazer, tanto para crianças quanto para adultos, incluindo restaurantes e espaços voltados para confrarias e degustação de vinhos.

“O estudo de comportamento e de tendências orienta nossos projetos, como o Vive Le Vin, que é pensado para quem deseja viver a experiência das montanhas sem a preocupação com a gestão do imóvel”, ressalta o diretor da Invite Inc., Caio Valença.

Ainda em Pedra Azul, o Castle Hill, da Javé Construtora, é um loteamento fechado com proposta de luxo e tem até uma reserva ecológica com área de mais de 126 mil metros quadrados. A área de lazer também inclui itens voltados para bem-estar e um clube social com wine bar e restaurante.

“Neste empreendimento, percebemos que a região deixava de ser apenas um destino de fim de semana para se tornar um local de moradia, investimento e qualidade de vida”, conta Rodrigo Laranja, investidor do Castle Hill. apartment

Com R$ 180,9 bilhões liberados no país e 20 mil imóveis em obras no Estado, setor projeta aceleração das contratações até o fim do ano

Mesmo com a alta dos juros, o cenário é de otimismo para os financiamentos imobiliários. Os números divulgados recentemente pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as concessões de crédito para imóveis no Brasil somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, um crescimento de 23% em relação aos R$ 147,1 bilhões registrados no mesmo período do ano passado.

Ao todo, foram financiados aproximadamente 850 mil imóveis no país, de janeiro a junho, considerando operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e fontes livres.

Esse desempenho do primeiro semestre superou as expectativas iniciais, segundo análise do presidente da instituição, Michel Cury. Para ele, o resultado demonstra a força da demanda habitacional e a capacidade de adaptação do sistema de financiamento imobiliário, mesmo em um ambiente de juros elevados e captação mais restrita da poupança.

Inclusive, diante da evolução das contratações, a instituição está em processo de revisão da estimativa divulgada em janeiro, que projetava expansão de 16% e volume aproximado de R$ 375 bilhões.

“O crescimento de 23% do crédito imobiliário no primeiro semestre reforça a resiliência do setor para a economia e para as famílias brasileiras. Vimos avanços expressivos no FGTS, com destaque para o Minha Casa, Minha Vida, e alta de 12% na aquisição via SBPE”, afirma Cury.

O diretor da Associação e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-Secovi ES), Ricardo Gava, também destaca o desempenho do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que oferece taxas mais baixas e subsidiadas com recursos do FGTS.

Segundo ele, a ampliação dos limites do programa, tanto para a renda das famílias quanto para o valor dos imóveis financiáveis, aumentou o número de pessoas que podem utilizar essa linha de crédito.

“Isso significa que mais pessoas estão conseguindo realizar o sonho da casa própria. Hoje, existem diferentes bancos, modalidades de crédito e condições de financiamento, cada uma adequada a um perfil de cliente e de imóvel. Mas isso não quer dizer que a decisão ficou mais simples. Um erro comum é escolher primeiro o imóvel e só depois descobrir quanto realmente é possível financiar”, avalia.

Caixa também registra crescimento

A Caixa, recentemente, alcançou R$ 1 trilhão na carteira de crédito imobiliário, como agente do financiamento habitacional, respondendo por cerca de 68% das operações do setor.

Apenas no primeiro trimestre de 2026, foram originados R$ 64,2 bilhões em crédito imobiliário, crescimento de 30,6% na comparação anual. No segmento de interesse social, a instituição responde por praticamente a totalidade dos financiamentos.

Vale destacar ainda que as mudanças regulatórias tiveram um impacto importante com a criação da Faixa 4 do programa MCMV e com o aumento dos limites de renda e do valor dos imóveis elegíveis, como aponta o gerente de Crédito Imobiliário do Banestes, Ramilo Alves.

“Todavia, as mudanças nas regras do SFH, com a elevação do teto dos imóveis do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, combinada com mais dinheiro do SBPE, abriram nova disponibilidade de recursos para os bancos concederem o crédito imobiliário para os clientes. Isso é fundamental para termos um cenário de crescimento na concessão de financiamento no ano de 2026”, reforça.

Velocidade de cortes da taxa básica para financiamentos habitacionais depende da Selic Shutterstock

Desempenho do segundo
semestre depende
da redução dos juros

Mesmo com os bons resultados do crédito imobiliário no primeiro semestre, o diretor da Associação e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-Secovi ES), Ricardo Gava, reforça que isso também depende da continuidade da redução sustentável dos juros.

Afinal, juros menores aumentam o poder de compra das famílias, reduzem o valor das parcelas e permitem que mais pessoas consigam financiar um imóvel, o que fortalece o acesso ao crédito e todo o mercado imobiliário.

No início de agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu em 0,25 ponto percentual a taxa básica de juros da economia, reduzindo a Selic de 14,25% para 14%. Isso fez com que a projeção de 2026 caísse de 14% para 13,75% ao ano. Já para 2027, a expectativa permaneceu em 12% ao ano, enquanto para 2028 a projeção ficou em 10,50%.

Na mesma direção, houve uma queda na projeção do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – o índice oficial da inflação no Brasil, que passou de 5,12% para 5,03%, mantendo sua trajetória de redução pela quinta semana consecutiva. Para 2027, a estimativa é 4,22% e, para 2028, a previsão permanece em 3,80%.

Mesmo com esse cenário de queda e com perspectivas positivas para o crédito, o alto nível atual da Selic, que deve permanecer em dois dígitos pelo menos até o final de 2028, pode continuar pressionando as operações financiadas por recursos captados no mercado, segundo a Abecip. Isso influencia o custo de captação das instituições e pode limitar a velocidade de transmissão de eventuais cortes da taxa básica para os financiamentos habitacionais.

Entretanto, por outro lado, a associação reforça que os indicadores de emprego e renda continuam favorecendo a demanda, já que a estimativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) é de 2%, a taxa média de desemprego projetada é de 5,6% e a renda real registrou expansão de 4% até maio.

E no Espírito Santo?

Na prática, todo esse movimento sinaliza o reflexo das mudanças regulatórias e um cenário mais otimista da taxa Selic, em relação ao que foi visto no primeiro semestre de 2025, explica o gerente de Crédito Imobiliário do Banestes, Ramillo Alves.

“Os indicadores mostram que o Espírito Santo vive um momento de grande dinamismo. Temos fatores econômicos, sociais e de investimento que vêm consolidando o Estado como um dos melhores para se investir e morar”, pontua.

Ramillo conta que, atualmente, estão registradas mais de 20 mil unidades habitacionais em construção em todo o Estado. Esse ritmo de produção se reflete diretamente no volume de concessão de financiamentos imobiliários, que seguem as projeções de crescimento estimadas para o ano de 2026.

“Mesmo diante de um cenário eleitoral, que naturalmente costuma trazer alguma volatilidade e oscilação nas projeções econômicas de curto e médio prazo, o setor imobiliário carrega um histórico comprovado de resiliência, tendo superado com solidez ciclos anteriores de juros e inflação elevados”, afirma.

Soma-se a isso o fator sazonal: historicamente, o segundo semestre concentra o maior volume de lançamentos e entregas de empreendimentos pelas construtoras, aponta Ramillo.

“Com mais chaves sendo entregues e novos projetos chegando ao mercado, a projeção é de que as concessões de crédito imobiliário acelerem e mantenham a trajetória de expansão”, destaca. apartment

Criação da faixa 4, com
financiamento para famílias
de renda maior e imóveis de
até R$ 600 mil, reposiciona
programa federal entre os
principais projetos no ES

Durante anos, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, teve como principal objetivo facilitar o acesso à moradia prioritariamente para famílias de baixa renda. Historicamente voltado às camadas mais populares, o programa passou por uma transformação estrutural marcante no seu modelo de atuação no ano passado.

A inclusão da Faixa 4, criada em 2025, ampliou o acesso ao crédito para famílias com renda mensal de até R$ 13 mil, permitindo o financiamento de imóveis de até R$ 600 mil, com prazo de até 35 anos e juros inferiores aos praticados pelo mercado tradicional.

Essa mudança veio com o intuito de responder a um gargalo recente do setor imobiliário. Em um cenário marcado por juros elevados e expressiva valorização dos imóveis nos últimos anos, muitas famílias de classe média já não conseguiam acessar as linhas tradicionais de financiamento, ao mesmo tempo em que também estavam fora dos critérios do programa habitacional.

Diante do encarecimento do crédito, essa fatia do mercado acabou ficando desassistida de opções viáveis para a compra do imóvel próprio. Assim, a nova modalidade passou justamente a atender esse público intermediário, ampliando o alcance do MCMV e criando uma nova dinâmica para o mercado.

Os números nacionais ajudam a explicar o otimismo. Desde a retomada em 2023, de acordo com o Ministério das Cidades, o programa chegou a 2,5 milhões de unidades habitacionais contratadas para construção, com R$ 208,66 bilhões disponibilizados. Até o momento, o Sudeste foi a região mais contemplada, com 1 milhão de novas moradias, seguido pelo Nordeste, com 640 mil unidades.

E o impacto já pode ser percebido nas estratégias das construtoras, que têm buscado desenvolver empreendimentos com maior padrão construtivo, plantas mais completas, áreas de lazer mais robustas e localização diferenciada, mantendo o enquadramento dentro dos novos limites do programa e se adequando a um cliente mais exigente.

Novos valores viabilizam unidades com padrão superior e crédito acessível

A ampliação das faixas de renda e dos tetos de financiamento mudou significativamente o perfil do mercado atendido pelo Minha Casa, Minha Vida. É o que afirmam representantes de construtoras que estão expandindo a oferta de empreendimentos por meio do programa no Espírito Santo.

Para o diretor da Recanto Construtora, Pedro Bolsonello, as novas regras tornaram o segmento mais atrativo para investimentos, já que permitem desenvolver empreendimentos com padrão superior sem deixar de aproveitar as condições facilitadas de financiamento oferecidas pelo programa.

“Com o aumento dos tetos, foi possível viabilizar empreendimentos mais sofisticados e melhor localizados dentro do programa, que atraem uma fatia maior do público e, consequentemente, espera-se maior valorização”, completa.

Inclusive, o portfólio da Recanto conta com uma nova linha de produtos, a Reserve, voltada especificamente para a Faixa 4, com apartamentos que incluem suíte, varanda gourmet e localização mais exclusiva. Além do recém-lançado Recanto Aurora, em Aribiri, Vila Velha, a construtora prepara outros três empreendimentos da linha em Aracruz, Linhares e Colatina, com Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 80,6 milhões cada.

A Morar Construtora também identifica uma mudança importante no comportamento do mercado. Para o diretor comercial e de Marketing da empresa, Filippe Vieira, a atualização dos limites de renda e do valor máximo dos imóveis financiados tornou o programa mais aderente à realidade do mercado imobiliário.

“A valorização dos imóveis nos últimos anos havia deixado muitos empreendimentos fora dos parâmetros do programa. Com a atualização dos tetos, mais projetos passam a ser elegíveis ao crédito com juros reduzidos. Para os compradores, o principal benefício é a ampliação do acesso ao crédito subsidiado”, afirma.

Vieira ainda ressalta que a mudança nas demais faixas do programa também foi positiva para o mercado como um todo. “A atualização dos limites de renda se estendeu para as demais categorias do programa. O teto do valor dos imóveis também subiu, chegando a R$ 400 mil na Faixa 3. Com parcelas mais acessíveis em todas as faixas, o poder de compra das famílias aumenta”.

Hoje, a Morar tem quatro lançamentos enquadrados no programa na Grande Vitória: o Vista dos Araçás e Colina das Amoras, em Vila Velha, além do Vista Tropical e Vista do Arvoredo, na Serra.

Ainda neste ano, também será lançado o Vista dos Colibris, no Vale Encantado, em Vila Velha. Já para os próximos cinco anos, a empresa prevê cerca de R$ 3 bilhões em investimentos, sendo aproximadamente dois terços destinados a empreendimentos dentro do Minha Casa, Minha Vida.

Expansão

Na MRV, a percepção é semelhante. Para a gestora comercial da empresa no Espírito Santo, Werlla Poleze, as mudanças ampliam tanto o número de compradores aptos quanto a previsibilidade do mercado.

“Toda ampliação das faixas de renda, dos limites de valor dos imóveis e dos subsídios, além da redução dos juros, aumenta o acesso das famílias à casa própria e amplia de forma relevante a base de pessoas elegíveis ao programa. Isso torna o segmento mais dinâmico e com maior potencial de demanda”, ressalta.

Segundo ela, o reflexo aparece diretamente na estratégia de expansão da companhia. A empresa lançou recentemente o Parque Vila de Setiba, na Serra, com 432 unidades, e prevê o lançamento de outras 1,2 mil unidades distribuídas entre Serra e Cariacica ao longo do segundo semestre, todas enquadradas no programa.

“Com mais compradores aptos e condições de financiamento mais acessíveis, temos maior previsibilidade comercial e melhor velocidade de vendas, o que favorece novos lançamentos”, complementa.

A consolidação do Minha Casa, Minha Vida em patamares mais altos de renda também direciona os planos de expansão da Cobra Engenharia no Estado. Segundo o CEO da empresa, Joacyr Meriguetti, a ampliação do programa permitiu que as construtoras passassem a olhar com mais força para perfis de projetos que antes ficavam em segundo plano.

“A criação e a ampliação dessas faixas trouxeram crédito suficiente para financiar esses projetos e os compradores. Hoje, somando todas as faixas de renda, o programa representa quase 50% do mercado imobiliário no país”, analisa.

A aposta da construtora está voltada principalmente para as Faixas 3 e 4. Entre os próximos projetos da Cobra Engenharia enquadrados no programa estão o Jardim Laguna Residence, empreendimento híbrido previsto para setembro de 2026 em Linhares, além de dois lançamentos na Faixa 4 programados para 2027: um na região da rodovia Darly Santos, próximo ao bairro Araçás, em Vila Velha, e outro em Linhares no segundo semestre. apartment

Mudança no comportamento do consumidor faz com
que empreendimentos
mais valorizados passem a vender como diferencial comodidades e qualidade
de vida

Apartamentos amplos, endereços desejados, acabamentos importados e áreas de lazer exuberantes são praticamente sinônimos de alto padrão. Entretanto, o mercado passou por uma transformação e, hoje, o luxo é mais avaliado por critérios menos visíveis, como o tempo que o empreendimento devolve ao morador, a privacidade que oferece, os serviços disponíveis e a capacidade de promover bem-estar aos moradores.

A mudança acompanha uma transformação no próprio comportamento do consumidor de alta renda. Em vez da ostentação, ganha espaço um luxo mais discreto, centrado na experiência de morar. O chamado wellness real estate, nome dado aos empreendimentos concebidos para promover saúde física e mental, tornou-se um dos segmentos que mais crescem no mercado imobiliário mundial e, segundo o Global Wellness Institute, o setor deve ultrapassar a marca de US$ 1 trilhão até 2029.

No Brasil, essa mudança também aparece nos números. Em 2025, de acordo com dados da Brain Inteligência Estratégica divulgados pela Forbes Brasil, o mercado residencial de luxo e superluxo registrou recorde de vendas nas capitais brasileiras, movimentando R$ 52,2 bilhões com imóveis acima de R$ 2 milhões. Embora representassem apenas 3,75% das unidades comercializadas, esses empreendimentos concentraram quase 30% de todo o valor negociado no mercado residencial. No Espírito Santo, o movimento acompanha essa tendência, com novos projetos voltados a um público cada vez mais exigente.

Mais propósito e menos ostentação

Se o conceito de luxo mudou, vale destacar que um imóvel milionário continua sendo um patrimônio relevante, mas que deixou de ser definido apenas pela metragem ou pelos materiais empregados nos acabamentos.

Essa transformação é sentida de perto pela Mazzini. De acordo com a gerente de vendas da construtora, Andressa Brandão, o perfil do comprador capixaba evoluiu para um nível de exigência focado na precisão técnica e no uso inteligente do espaço.

“No atendimento, percebemos que o preço deixou de ser o argumento central. O que caracteriza o alto padrão hoje é a precisão do projeto: qualidade construtiva, inteligência da planta e uma experiência de moradia sem atritos no dia a dia. O cliente capixaba está mais informado e cobra exclusividade, privacidade e um projeto que continue relevante ao longo do tempo. Localização e metragem seguem pesando na decisão, mas sozinhas já não fecham uma venda nesse segmento. Ele quer entender o porquê de cada escolha do empreendimento”, explica Andressa.

Ela acrescenta que a percepção do “novo luxo” está diretamente ligada ao conforto e à qualidade do tempo. “Nas conversas de venda, os atributos que ganharam protagonismo são plantas flexíveis, boa acústica e tecnologia que funciona. As áreas comuns viraram um ponto decisivo e o cliente quer que elas sejam uma extensão real da casa, com convivência e privacidade ao mesmo tempo. Hoje, a pergunta que mais ouço é como aquele espaço vai melhorar o dia a dia de quem mora ali”, conclui a gerente.

Atualmente, a Mazzini possui em seu portfólio empreendimentos como o Vizzo, o Izza e o Casa Ilzze, este localizado em um dos últimos terrenos com vista panorâmica para o Canal de Camburi, em Vitória. No empreendimento, as coberturas podem ultrapassar os R$ 6 milhões e as áreas de lazer contam com duas piscinas – uma delas com vista 180º do canal e a segunda coberta e aquecida –, além de espaço confraria e academia.

A Città Engenharia também aposta nessa combinação entre exclusividade e soluções voltadas à rotina no Arti Design Living, empreendimento em construção na Praia da Costa, Vila Velha. Com 53 unidades distribuídas em três torres conjugadas, o projeto terá apartamentos de quatro suítes, com plantas que variam de 195m² a 640m², incluindo opções tipo, garden e coberturas lineares com pé-direito duplo e rooftop.

Segundo o diretor da Città Engenharia, Roberto Puppin, o empreendimento foi concebido a partir da ideia de aproximar arquitetura, arte e paisagem. Localizado a cerca de 100 metros da praia, o Arti reúne arquitetura de Diocélio Grasselli, paisagismo de Roberto Riscala e interiores de João Armentano. O projeto também tem obras do artista capixaba José Carlos Vilar integradas aos ambientes, além de espaços de lazer e conveniência, como pocket gallery, health & beauty, pet place, academia, piscinas, espaço do chef e cine open air.

“Existe uma procura maior por privacidade, tempo, bem-estar, conveniência e qualidade dos espaços. No Arti Design Living, há uma preocupação com essa experiência cotidiana, com espaços para cuidados pessoais, pets, recebimento de compras, lazer e convivência. A ideia é que o morador encontre no próprio empreendimento soluções que facilitem a rotina, sem transformar o condomínio em um catálogo de amenidades”, afirma.

O empreendimento já está com 70% das unidades comercializadas, segundo Puppin, que atribui a recepção positiva à busca do público por produtos mais exclusivos e com uma proposta autoral.

Para Paula Rody, vice-presidente da Invite Inc., essa mudança acompanha uma transformação da própria sociedade. “O luxo tradicional esteve associado durante muito tempo à ostentação. Hoje, passaram a ser mais valorizados justamente os recursos que se tornaram escassos: tempo, silêncio, privacidade, tranquilidade, natureza e bem-estar.” Segundo ela, o imóvel deixou de ser algo pensado para impressionar terceiros e passou a ser um espaço destinado a proporcionar equilíbrio e qualidade de vida.

Essa percepção também aparece na visão de José Luís Galvêas Loureiro, fundador e presidente da Galwan. Para ele, o mercado caminha para uma “humanização” do conceito de luxo. “Tradicionalmente, luxo era um apartamento grande em um endereço nobre. Hoje, o significado passa por uma conexão maior do morador com o ambiente. Um apartamento menor, mas moderno, bem localizado e preparado para atender às necessidades de quem vive ali, também pode ser considerado um imóvel de alto padrão”, comenta.

Facilidades que ajudam a
ganhar tempo se tornam
itens de maior valor

A mudança no conceito de luxo também alterou a forma como os empreendimentos são concebidos. Se antes a disputa acontecia pela piscina maior ou pelo salão de festas mais sofisticado, hoje o diferencial está na oferta de experiências e serviços capazes de reduzir o tempo gasto com tarefas do cotidiano.

“O que verdadeiramente caracteriza o alto padrão é a capacidade do imóvel de entregar tempo, conveniência e bem-estar. Luxo é a sofisticação da rotina”, resume Rodrigo Barbosa, diretor-presidente da Grand Construtora.

Para ele, restaurantes, academias equipadas como clubes esportivos, espaços voltados ao wellness e serviços administrados por especialistas substituíram a lógica de criar áreas comuns apenas para impressionar visualmente. “O morador não quer mais uma área bonita que permanece vazia. Ele quer espaços com curadoria, que realmente façam parte da rotina”, afirma.

O Taj Home Resort é um empreendimento da construtora que terá todos esses serviços, em 21 mil metros quadrados voltados a comodidades e lazer. Um exemplo é o restaurante oficial, que será operado pelo Empório 85, assinado pelo chef premiado João Vieira. O serviço exclusivo também poderá ser levado para os demais espaços gastronômicos ou de convívio do empreendimento.

Na Nazca, essa lógica também orienta o desenvolvimento dos projetos. Para o CEO Breno Peixoto, o maior ativo do mercado de luxo passou a ser o tempo. Por isso, soluções como automação residencial, armazenamento refrigerado para entregas, salas de videoconferência, spas, academias completas e aplicativos condominiais deixaram de ser diferenciais para se tornarem parte da infraestrutura básica do novo alto padrão. “O novo luxo é silencioso, saudável e inteligente. É saúde, tempo, privacidade e propósito”, resume.

A Nazca é uma das construtoras que possui a certificação internacional Fitwel, que mede a capacidade de um imóvel em promover a saúde e o bem-estar dos seus ocupantes. Em projetos como o Soul For Life, por exemplo, a construtora instalou uma fachada verde com irrigação automatizada.

Essa visão também aparece na Vaz Desenvolvimento. Para Douglas Vaz, o empreendimento de luxo deixou de vender apenas um imóvel para oferecer um estilo de vida completo.

“O maior ativo de um empreendimento não é apenas o imóvel: é o tempo que ele devolve às pessoas. Temos a proposta de aproximar trabalho, lazer, esportes, convivência e serviços, reduzir deslocamentos e transformar o condomínio e até mesmo o bairro em uma extensão da rotina dos moradores”, comenta.

O Boulevard Arbori, lançamento da Vaz e Portocale em Vila Velha, por exemplo, está inserido no novo bairro Parque Nari, onde moradores terão acesso a todos os serviços, como escola, hospital, shopping a céu aberto, espaço para eventos e hotelaria.

Já o Fazenda Barão do Império, também da Vaz, que teve a terceira fase lançada em Santa Leopoldina, apesar de estar a poucos minutos da Grande Vitória, é o primeiro condomínio agrogastronômico do Brasil. Ele terá celeiros projetados para reunir laticínios e queijaria, piscicultura, apiário, produção de ovos caipiras, hortifruti e cervejaria artesanal, além de bistrô em funcionamento para os moradores e visitantes.

Na Mivita, o CEO André Pretti enxerga essa transformação como uma mudança de propósito da moradia. Segundo ele, arquitetura, acabamentos e localização continuam importantes, mas precisam estar a serviço de uma experiência completa de morar, que combine privacidade, convivência, sustentabilidade e bem-estar.

“O luxo deixou de ser apenas uma questão de valor. Hoje, ele está relacionado à possibilidade de viver bem. É ter tempo para si, para a família e para construir boas memórias”, pontua.

O Serena, empreendimento da construtora em Jardim Camburi, por exemplo, une a privacidade de estar em uma rua calma e tranquila, mas com fácil acesso às principais áreas da cidade, em um bairro que reúne infraestrutura de comércio, serviços e lazer.

Mas, afinal, o que faz
um imóvel valer milhões?

Quando um empreendimento alcança cifras milionárias, movimento que ganhou força no Estado nos últimos anos, muitos se questionam sobre o que justificaria esse preço. Nesse caso, segundo construtoras e incorporadoras, a resposta vai muito além da escolha de revestimentos sofisticados ou de uma vista privilegiada e está mais relacionada àquilo que dificilmente pode ser reproduzido.

O primeiro fator é a escassez. Terrenos em regiões consolidadas, próximos ao mar ou inseridos em bairros já adensados tornaram-se ativos raros, o que naturalmente eleva o custo dos novos empreendimentos.

Alguns empreendimentos do Estado exemplificam este ponto, como o Apogeo Residences, da Javé. Localizado em um dos últimos terrenos de frente para a Praia da Costa, a cobertura do residencial está avaliada em R$ 19,7 milhões. O imóvel reúne vista panorâmica permanente para o mar e áreas comuns diferenciadas, como uma “praia exclusiva” no oitavo andar. Além disso, todas as unidades contam com piscinas privativas, independentemente da metragem, que varia entre 220m² e 489m².

Na avaliação da Javé Construtora, essa mudança consolida uma nova definição de luxo: um empreendimento que entrega valor em todos os aspectos da experiência de morar. Para Diego Freire, diretor-geral da empresa, conforto, segurança, bem-estar, inovação e valorização patrimonial deixaram de ser atributos isolados para formar um conjunto que acompanha o estilo de vida e as prioridades do comprador contemporâneo.

“Por isso, nossos próximos lançamentos serão cada vez mais pautados por inovação, sustentabilidade, localização estratégica e uma experiência completa de morar, consolidando o conceito de que o verdadeiro luxo está na forma como as pessoas vivem, e não apenas no valor do imóvel”, completa.

O mesmo raciocínio orienta a RS Construtora. Para o diretor Renato Aboudib Sandri, o verdadeiro alto padrão é aquele capaz de atravessar décadas mantendo sua relevância. “Construímos pensando nas próximas gerações. Mais do que entregar imóveis, entregamos patrimônios que acompanham a história das famílias e preservam seu valor ao longo do tempo”, afirma.

A RS é a responsável pelo empreendimento 495 Joaquim Lírio, na Praia do Canto, que tem uma cobertura linear avaliada em mais de R$ 31 milhões. Com mais de 860m² privativos, o imóvel aposta em privacidade, tecnologia, acabamentos de luxo e lazer de altíssimo padrão, com piscina com raia de 25m, spa e academia.

Para Manoel Ferreira Neto, diretor da MGV Engenharia, a diferença que define o valor de um empreendimento está na combinação entre localização e um projeto que dificilmente poderá ser replicado.

“Os terrenos estão cada vez mais raros nos bairros nobres, mas isso precisa estar associado a uma arquitetura autoral, baixa densidade de moradores, plantas bem resolvidas e uma qualidade construtiva superior. São projetos únicos, que tendem a oscilar menos de preço ao longo do tempo e apresentam maior liquidez”, afirma.

Um dos empreendimentos da construtora é o Haus Praia Camburi, localizado de frente para a praia em Jardim Camburi. Um dos diferenciais são os três pavimentos de áreas comuns e de lazer, além da arquitetura, inspirada na forma das ondas do mar.

O futuro do luxo

Com um presente em que, para além de imóveis, também se comercializa um estilo de vida, a tendência é de que nos próximos anos esse elemento seja ainda mais aprofundado.

Na Invite Inc., Paula Rody acredita que o wellness continuará sendo protagonista, mas de forma mais ampla do que academia ou spa. “O bem-estar deverá estar incorporado a toda a concepção do projeto, com arquitetura integrada à natureza, incentivo a hábitos saudáveis, espaços de convivência e ambientes que também favoreçam o recolhimento e a desaceleração”, conta.

Na Galwan, José Luís Galvêas Loureiro enxerga um caminho semelhante. Para ele, o luxo continuará sendo cada vez mais silencioso. “A tendência é seguir focado na qualidade de vida e na satisfação do morador”, resume.

Douglas Vaz também acredita que os próximos anos serão marcados por empreendimentos capazes de integrar moradia, natureza, serviços e infraestrutura urbana. Para ele, bairros planejados e novas centralidades ganharão protagonismo ao oferecer mobilidade, áreas verdes, tecnologia e conveniência em um único ambiente. “O luxo passa a ser percebido não apenas pela sofisticação dos materiais e da arquitetura, mas também pela qualidade da experiência cotidiana”, afirma.

Na Grand, Rodrigo Barbosa projeta condomínios cada vez mais próximos do conceito de resorts privados. Restaurantes, serviços especializados, parcerias com grandes marcas, soluções voltadas à longevidade e infraestrutura preparada para acompanhar o envelhecimento da população devem deixar de ser diferenciais para se tornar parte da nova geração de empreendimentos premium.

“O mercado caminha para empreendimentos que entregam muito mais do que um bom imóvel. Eles oferecem conveniência, experiências e uma forma de viver mais leve, com tudo o que realmente faz diferença no dia a dia”, analisa.

Essa evolução também passa pela personalização. Na MGV Engenharia, Manoel Ferreira Neto observa que flexibilidade de plantas, baixo número de unidades e privacidade tendem a ganhar ainda mais relevância.

“Cada consumidor tem uma forma diferente de viver. Permitir que o imóvel acompanhe esse estilo de vida passou a ser um dos maiores diferenciais do alto padrão”, finaliza. apartment

Pressionada pelos juros e pela alta no custo da construção, faixa intermediária do mercado imobiliário acumula demanda reprimida

O desejo de trocar o primeiro apartamento por um imóvel mais adequado a uma nova fase da vida continua presente. Pode ser a chegada de um filho, a necessidade de um cômodo extra para trabalhar, a busca por uma localização melhor ou simplesmente a vontade de viver com mais conforto. No entanto, entre a intenção e a compra, surgiu uma distância que o mercado imobiliário ainda tenta reduzir.

Nos últimos anos, o setor residencial brasileiro cresceu apoiado principalmente em dois polos. De um lado, o programa federal Minha Casa, Minha Vida ampliou sua participação nos lançamentos e nas vendas, favorecido por taxas mais acessíveis e condições específicas de financiamento a partir da criação da Faixa 4. Do outro, os empreendimentos de alto padrão continuaram encontrando compradores com maior patrimônio e menor dependência do crédito bancário.

E, no meio dessa estrutura, está a classe média, com renda superior aos limites para receber os benefícios do programa habitacional, mas ainda dependente de financiamento para adquirir o imóvel.

Reajustada em 5 de agosto pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central para 14% ao ano, a Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, caminha para uma redução, mas ainda a passos lentos (o último corte foi de 0,25 ponto percentual).

O patamar ainda elevado influencia o custo do financiamento, ao mesmo tempo em que diminui a capacidade de compra das famílias e torna as parcelas mais pesadas justamente para quem precisa recorrer ao crédito para fazer o chamado “upgrade de moradia”.

Ao mesmo tempo, construir ficou mais caro. O Índice Nacional da Construção Civil avançou 0,62% em julho e acumulou alta de 6,40% em 12 meses. No Espírito Santo, o custo calculado pelo Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil chegou a R$ 3.049,04 por metro quadrado, com alta de 10,36% em 12 meses. O indicador considera materiais e mão de obra, mas não inclui despesas como terreno, projetos, impostos, administração e lucro das empresas.

Escassez e oportunidades

O médio padrão é hoje o segmento mais espremido do mercado imobiliário, onde há escassez de novos lançamentos. Mas empresários avaliam que é justamente nessa lacuna que existe uma oportunidade para os próximos anos. A estratégia passa por desenvolver produtos em regiões de expansão e bairros mais afastados da orla, onde os terrenos ainda permitem preços mais acessíveis e há potencial de valorização associado ao avanço da infraestrutura urbana.

De olho em quem procura um imóvel desse perfil, mas não abre mão de uma localização valorizada, a Città Engenharia lançou o Bella Fiore, em Itapuã, Vila Velha. Segundo o diretor da construtora, Roberto Puppin, o empreendimento vendeu mais de 50% das unidades no lançamento, o que mostra que há espaço para o segmento quando o produto se aproxima das expectativas do comprador.

“Há sinais claros de escassez de imóveis de médio padrão voltados para quem deseja fazer um upgrade, mas existe uma forte demanda por esse produto quando os lançamentos são precedidos por pesquisas consistentes e encontram o equilíbrio correto entre oferta e procura. Foi assim que concebemos um três quartos com suíte, a uma quadra do mar, por um preço competitivo dentro desse mercado. O resultado confirmou que existem nichos com pouca oferta e alta demanda”, afirma.

Segundo o sócio da GS Construtora, Vitor Soares, há um grupo formado principalmente por famílias que já compraram o primeiro imóvel, mas não encontram alternativas compatíveis com sua capacidade financeira e com a nova etapa da vida.

“Boa parte dos lançamentos recentes ficou concentrada em empreendimentos de entrada ou de alto padrão, reduzindo a oferta para quem já conquistou o primeiro imóvel e agora busca um upgrade”, explica.

Na Gold Construtora, o CEO Lucas Oliari interpreta a situação como um desafio que começa antes mesmo de o imóvel chegar ao mercado.

“A escassez de imóveis voltados para a classe média é reflexo direto de uma equação macroeconômica complexa. Tivemos valorização acentuada dos terrenos urbanos estruturados, inflação persistente dos materiais de construção e encarecimento da mão de obra. Quando esse custo elevado se choca com a perda do poder de compra da classe média e com taxas restritivas de financiamento, o tíquete final muitas vezes afasta o comprador tradicional”, analisa.

Para Oliari, não existe um “apagão de demanda”, mas sim a necessidade de que o desejo pelo novo imóvel seja acompanhado por soluções de produto e de financiamento capazes de aproximar novamente preço e renda.

Reorganização da
forma de viver muda
upgrade de moradia

Assim como os empreendimentos de alto padrão e econômicos passaram por transformações em suas definições e projetos por conta do interesse e da demanda de novos clientes, o mesmo se aplica aos de médio padrão, conforme explica Emerson Lima, diretor de vendas da Argo. Segundo ele, a evolução da moradia já não pode ser medida somente pelo número de quartos ou pela área interna.

“Houve uma reorganização da forma de viver e, consequentemente, do significado de fazer um upgrade. Antes, essa evolução estava muito relacionada ao aumento da metragem. Hoje, o consumidor também considera localização, qualidade construtiva, lazer, tecnologia, segurança, serviços e praticidade”, afirma.

Nesse sentido, um apartamento de dois quartos pode ocupar diferentes posições no mercado. Dependendo da planta, dos acabamentos, da infraestrutura tecnológica, da localização e dos espaços comuns, a unidade pode representar uma evolução em relação a um imóvel maior que seja menos eficiente.

Por outro lado, Aristóteles Passos Costa Neto, diretor-presidente da Inocoop, afirma que é necessário separar a disponibilidade do produto da capacidade financeira do consumidor.

“Primeiro, é preciso definir o que é médio padrão. Não acho que exista escassez desse produto. O médio padrão envolve imóveis de dois e três quartos. Minha visão é que temos uma boa oferta, porém a classe média, consumidora desse tipo de imóvel, está sacrificada pelo cenário da economia e, portanto, encontra dificuldade para comprar”, contrapõe.

A avaliação ajuda a revelar uma das complexidades do debate. Um empreendimento pode estar disponível, ter planta e localização compatíveis com o desejo do cliente e, ainda assim, ficar fora do orçamento depois da simulação bancária.

Nesse caso, a sensação de escassez não se refere, necessariamente, à inexistência física da unidade, mas à falta de opções que consigam combinar produto, preço e financiamento.

Para o diretor comercial da Épura, Fabiano Martins, há um fator adicional para explicar essa percepção de escassez. Segundo ele, o grande volume de lançamentos realizados pela construtora nos últimos anos foi absorvido pelo mercado em uma velocidade superior à projetada, criando um intervalo entre os empreendimentos já comercializados e aqueles que ainda estão em desenvolvimento.

“Isso acabou gerando uma lacuna temporária na oferta e, por consequência, uma demanda reprimida que deverá ser atendida conforme os novos projetos forem lançados”, afirma.

Projetos mais funcionais

Com um limite mais rígido de preço, cada metro quadrado precisa justificar seu custo. Corredores extensos e áreas comuns pouco utilizadas se tornam menos aceitáveis para um comprador que analisa de forma cuidadosa a prestação, a taxa de condomínio e o valor de revenda.

O diretor da iUrban Empreendimentos, Leandro Lorenzon, define o médio padrão como a faixa mais dependente do ambiente econômico. Segundo Lorenzon, esse consumidor também se tornou mais racional ao avaliar o que existe fora do apartamento.

“O dinheiro não está sobrando. Então, ele quer pagar efetivamente pelo que será útil no dia a dia. No passado, foram criados muitos itens de áreas comuns que nunca eram utilizados. Hoje, a análise é muito mais criteriosa: não se trata apenas de reduzir a quantidade, mas de entender o que de fato será usado”, avalia.

Na Kemp Empreendimentos, a diretora Rubia Zanelato afirma que um diferencial é oferecer diferentes tipologias dentro dos mesmos projetos, incluindo apartamentos de dois e três quartos, unidades garden e coberturas duplex. A escolha da localização também é usada para equilibrar qualidade de vida e capacidade de investimento, com foco em regiões dotadas de infraestrutura ou com perspectiva de valorização.

“O comprador está muito mais criterioso. Ele procura localização estratégica, segurança, plantas funcionais, boa iluminação, ventilação natural e áreas que acompanhem a rotina atual, como ambientes integrados e opções para home office. A credibilidade da construtora e o histórico de entregas também passaram a ter peso maior”, diz Rubia. apartment

Investidores têm mirado em
imóveis para locação de curta
e curtíssima temporada, mas
decisão do STJ sobre finalidade
das unidades gera discussões

O mercado de locação por temporada no Brasil está aquecido e tem aumentado a procura por imóveis com essa finalidade, especialmente os compactos. Segundo a plataforma Airbnb, o país é um dos três principais mercados da empresa e, de acordo com o relatório de resultados do primeiro trimestre de 2026, as reservas com origem no Brasil cresceram mais de 20% pelo terceiro trimestre seguido, enquanto a entrada de novos usuários que fizeram a primeira reserva avançou 22% em um ano.

Apesar do aumento na demanda por esses imóveis, existem impasses que têm gerado debates no segmento em relação a esse modelo de contrato. Isso porque a locação de curta temporada, considerando um período máximo de 90 dias, para alguns especialistas pode descaracterizar a destinação residencial do empreendimento, principalmente, quando o assunto são condomínios.

“É uma modalidade que atende turistas, profissionais em viagens de trabalho, estudantes, pessoas em tratamento de saúde e quem precisa permanecer temporariamente na cidade. Diferentemente da locação convencional, exige uma operação contínua, com divulgação, definição de preços, controle de acesso, atendimento ao ocupante, limpeza, manutenção e gestão da ocupação”, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES), Manoel Dias.

Segundo ele, em Vitória, já existem projetos em que a estrutura e a administração das unidades são pensadas desde a origem para estadias curtas, evitando a tentativa de implantar posteriormente uma operação incompatível com o perfil do condomínio.

Afinal, não se trata apenas de preparar um imóvel mobiliado para receber o hóspede ou inquilino. Existem situações em relação à manutenção dessas unidades que precisam de atenção como o funcionamento dos eletrodomésticos, a higiene das roupas de cama, a limpeza do apartamento e etc.

Novas demandas

Esse cenário tem promovido e incentivado a popularização de empresas especializadas na gestão dessas unidades, como explica o diretor de economia e estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Eduardo Borges.

“A demanda sempre existiu, mas com a popularização do Airbnb, a conexão entre proprietários e interessados aumentou para imóveis mobiliados, não apenas para short stay. A dificuldade antes era operacional, de ofertar o imóvel, encontrar o locatário, analisar os riscos e a garantia da locação”, pontua.

Borges ainda destaca que os imóveis compactos saem na frente nesse tipo de locação e o mercado continua aquecido para lançamentos dessa tipologia, que teve um aumento significativo nos últimos anos.

O 46º Censo Imobiliário do Sinduscon-ES registrou, no total, 18.969 unidades residenciais em construção no segundo semestre de 2025, o maior dos últimos cinco anos. O levantamento também identificou um aumento da oferta de imóveis com um quarto, uma tipologia diretamente relacionada às novas formas de morar e investir. Atualmente, estão sendo construídas 2.948 unidades. Na edição anterior do Censo Imobiliário, o número era de 1.637.

Estadia de curta duração precisa ser aprovada na convenção do condomínio Shutterstock

Insegurança jurídica
e convivência ainda
são desafios

Ainda que o número de unidades compactas esteja crescendo por conta do interesse crescente para transformá-las em imóveis prontos para locação de curta temporada, a insegurança jurídica e a convivência com moradores se tornaram desafios para quem administra esses apartamentos, assim como para gestores desses condomínios.

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a utilização de unidades em condomínios para contratos de estadia de curta duração exige a alteração da destinação aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES), Manoel Dias.

Para ele, esse entendimento torna indispensável que incorporadores, proprietários, investidores e corretores analisem a incorporação imobiliária, a convenção, o regimento interno e a destinação formal do empreendimento.

“Nos novos projetos, a possibilidade de exploração por estadias curtas deve ser tratada desde a concepção jurídica e operacional do edifício”, afirma.

O voto que prevaleceu no julgamento do STJ foi dado pela ministra Nancy Andrighi e, de acordo com ela, os contratos intermediados por plataformas, como o Airbnb, não se enquadram nem como locação residencial, nem como hospedagem em hotéis, ou seja, são atípicos.

Ao mesmo tempo, o presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios no Estado do Espírito Santo (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explica que o STJ suspendeu todos os processos sobre o assunto no país para fixar teses de aplicabilidade por todos os tribunais.

“Cada condomínio deve entender a própria realidade e os riscos já sofridos por conta deste tipo de locação para que sejam adotadas as medidas mais coerentes e que a situação possa ser resolvida. Entretanto, é possível proibir ou criar regras mais rígidas quanto ao acesso dessas pessoas ao interior do condomínio, cadastro antecipado e vedação do uso de áreas comuns, já que a finalidade desse tipo de locação não é residencial”, destaca.

No caso de conflitos, a recomendação é acionar a Justiça em último caso e tentar sempre encontrar um caminho de conciliação, como indica Carlos Augusto da Motta Leal, advogado sócio do escritório Motta Leal & Advogados Associados, especialista em direito imobiliário e vice-presidente da Ordem dos Advogados do Brasil no Espírito Santo (OAB-ES).

“Está assentado o seguinte entendimento jurisprudencial: a prática reiterada ou profissional de locação por curtíssima temporada tipo short stay tem feições comerciais, portanto, incompatível com condomínios com destinação exclusivamente residencial. O direito de cada um termina onde começa o direito do vizinho. A melhor regra é a do bom senso e da harmonia. Quando o bom senso não é o bastante, as regras convencionais, regimentais e legais devem ser aplicadas”, destaca.

Lançamentos já preveem
unidades voltadas à
locação temporária

Com o crescimento da procura por locação de curta temporada e o olhar de investidores se voltando para o segmento, construtoras e incorporadoras já têm desenvolvido projetos pensados para atender a essa demanda. Alguns empreendimentos, atualmente, já são inteiramente destinados a locações de curta temporada (short stay), enquanto outros têm setores definidos para isso, separados das unidades residenciais, ou já trazem na concepção do produto essa possibilidade.

Segundo a gerente de desenvolvimento de produto da Igom/Mazzini, Carol Cruz, o investidor de hoje presta atenção no quanto o imóvel rende, com que liquidez e com qual risco. Para ela, o short stay entrou nessa conta como uma opção de diversificação, porque entrega renda recorrente e acompanha uma mudança de comportamento.

“O que muda, no nosso caso, é que a gente pensa o empreendimento inteiro desde o começo para funcionar bem nos dois cenários: morar e alugar. Isso passa por escolher bem o terreno, desenhar planta que não desperdiça área. É isso que garante que o produto continue valorizado daqui a cinco, dez anos, e sirva para perfis de cliente bem diferentes”, explica.

Um exemplo é o Izza, dois quartos lançado pela construtora na Praia do Canto, em Vitória, que é voltado tanto para quem quer morar quanto para investidores que buscam a rentabilidade das locações.

Mudança de comportamento

Há também uma mudança de comportamento: mais pessoas morando sozinhas, famílias menores, nômades digitais e executivos que priorizam praticidade e serviços, aponta o CEO da Nazca, Breno Peixoto.

O empresário conta que a empresa trabalha com ciclos de cinco anos e busca antecipar o que o mercado vai precisar antes da demanda ficar explícita, e o short stay é um desses movimentos.

“No Youniverse, por exemplo, empreendimento de uso misto na Enseada do Suá, os condomínios YouStudio e YouPlex nasceram com vocação de short stay: a convenção registrada em cartório autoriza expressamente a locação por curta temporada, incluindo plataformas como Airbnb, com elevadores, lazer e infraestrutura próprios – completamente separados do YouHome, o condomínio familiar, onde o short stay é expressamente proibido”, detalha.

Tendência consolidada

A Impacto Engenharia também já desenvolve empreendimentos alinhados a essa tendência. De acordo com o diretor-executivo da empresa, Sandro Carlesso, além de plantas inteligentes e áreas comuns pensadas para o uso contemporâneo, o objetivo é criar projetos inseridos em regiões com infraestrutura completa, mobilidade e serviços.

“Em relação ao mercado de locação por temporada, a Impacto foi pioneira em Jardim Camburi com o JC Life Residence, empreendimento concebido para atender a esse perfil de investimento. Hoje, grande parte das unidades é administrada pela By.Re, empresa especializada na gestão desse modelo de locação”, ressalta.

O desenvolvimento, desde a concepção do empreendimento, de unidades para curta temporada é também um movimento adotado pela GS Engenharia. O engenheiro e sócio da empresa Vitor Soares afirma que o short stay deixou de ser apenas uma tendência para se consolidar como um segmento importante do mercado imobiliário.

Por isso, a empresa criou uma marca específica para atender a essa demanda, a GS Stay. Vitor explica que esses empreendimentos são elaborados com soluções tecnológicas e uma estrutura pensada para oferecer praticidade tanto para quem investe quanto para quem utiliza o imóvel.

“Os resultados dos nossos lançamentos confirmam esse movimento: o GS Stay Praia da Costa teve cerca de 80% das unidades vendidas ainda no pré-lançamento, e o GS Stay Mata da Praia alcançou 50% das vendas também no pré-lançamento. Isso demonstra que existe uma demanda consistente por empreendimentos voltados para locação short stay e convencional”, afirma. apartment

Especialistas explicam que nova legislação traz mudanças em alíquotas e na forma de apuração dos impostos, com regras específicas que poderão impactar quem investe no mercado imobiliário

A aprovação da reforma tributária marcou uma virada na forma como o Brasil tributa o consumo e, consequentemente, as transações do mercado imobiliário. O novo sistema tributário brasileiro entrou em fase de transição em 2026, período que segue até 2032. Com a mudança, cinco tributos já conhecidos, como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, serão gradualmente extintos para dar lugar ao Imposto sobre Valor Agregado (IVA), composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

No geral, a mudança na cobrança dos tributos significa o fim do chamado “efeito cascata”, onde o imposto se acumulava em cada etapa da cadeia produtiva sem possibilidade de recuperação.

No setor imobiliário, a lei estabeleceu um regime específico para operações com bens imóveis. O advogado Hygoor Jorge, especialista em direito tributário e presidente da Comissão de Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil - Seccional Espírito Santo (OAB-ES), explica que para o setor imobiliário foi criado um regime específico com alíquota reduzida: 50% de desconto na venda e na construção civil, e 70% de desconto na locação.

“Usando a estimativa oficial da alíquota padrão, hoje em torno de 26,5% a 28% e ainda não fechada em definitivo, isso dá uma alíquota efetiva de cerca de 13% na venda e cerca de 8% no aluguel”, detalha.

A empresária contábil referência no setor imobiliário Carla Tasso acrescenta que as locações passam a integrar o novo sistema de IVA. Ela detalha ainda que a compra e venda de imóveis também passam a ter um tratamento específico, mas com diversos redutores para diminuir a carga tributária do setor.

“O ponto mais importante é que a reforma não muda apenas a alíquota. Ela também redefine quem será considerado contribuinte, quando a atividade imobiliária é considerada econômica e quais créditos tributários poderão ser aproveitados pelas empresas. Por fim, muda totalmente a sistemática de apuração”, afirma.

O advogado da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) Gilmar Custódio acrescenta que a reforma tributária muda o modus operandi do consumidor. O novo sistema de débito e crédito permite que as empresas abatam o imposto pago na fase anterior, tornando o processo mais transparente.

Novo modo de tributação deve refletir no preço final de imóveis novos Shutterstock

Mais vantagem para
quem compra na planta

Sobre a compra de imóveis novos ou usados por pessoa física, a empresária contábil Carla Tasso explica que em alguns casos pode ser vantajoso comprar direto da construtora um imóvel na planta, por exemplo.

Segundo ela, isso ocorre porque a incorporadora poderá aproveitar créditos do IBS/CBS ao longo da cadeia e parte desses ganhos pode ser refletida no preço final, dependendo das condições de mercado. Ela acrescenta ainda que há regras específicas para incorporações e construções que tornam a tributação mais racional do que no sistema atual.

“Mas a reforma não garante que imóveis novos ficarão mais baratos, visto que o preço vai continuar dependendo de fatores como custo do terreno, juros, demanda, oferta e estratégia comercial da construtora. Em mercados muito aquecidos, o benefício tributário pode ser absorvido pela margem da empresa, e não necessariamente repassado ao comprador”, alerta.

Já quem compra um imóvel usado também vai passar pelo novo regime, mas sem uma vantagem tributária ampla em relação ao imóvel novo.

O impacto para quem
compra e vende: a ascensão da PJ

Uma das maiores mudanças para a pessoa física é a forma de encarar o imóvel como investimento. O advogado da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES) Gilmar Custódio explica que, na venda de um bem, a pessoa física não podia atualizar o valor do imóvel no Imposto de Renda e acabava pagando 15% de ganho de capital sobre a diferença entre o preço de compra e venda.

No novo cenário, a tendência é a “pejotização” do patrimônio. “Na pessoa jurídica, a tributação é de aproximadamente 6,73%, incidindo sobre o total da venda, o que muitas vezes resulta em um valor menor do que os 15% sobre o lucro na pessoa física”, afirma Custódio.

Além disso, ao operar como pessoa jurídica, a empresa pode se creditar dos impostos embutidos na compra, o que a pessoa física não pode fazer. Isso cria um incentivo para que investidores constituam empresas de administração de bens (holdings) com o objeto social correto para gerir seu patrimônio.

Com isso, o mercado imobiliário deve se preparar para uma transição gradual que se estenderá até 2033. Especialistas recomendam que proprietários com múltiplos bens não percam tempo e iniciem um planejamento patrimonial e sucessório.

Lei diferencia taxação para quem aluga imóveis como atividade econômica Shutterstock

Locação: cobrança
maior para quem possui
mais de três imóveis

No setor de aluguéis são esperadas as mudanças mais profundas da reforma tributária, principalmente quando o assunto é o “locador profissional”. A nova lei estabelece critérios objetivos para identificar quando uma pessoa física está exercendo atividade econômica.

De acordo com a regulamentação, quem possui mais de três imóveis locados e tem uma receita bruta anual superior a R$ 240 mil passará a ser considerado contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Para esses casos, o aluguel, que antes sofria apenas a incidência do Imposto de Renda (que pode chegar a 27,5%), agora terá também a carga do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Para mitigar o impacto, a lei prevê uma redução de 70% na base tributável para locações, além de um redutor social específico para aluguéis residenciais.

“A carga tributária combinada pode passar de 30% da receita bruta para quem se enquadra”, avalia o advogado Hygoor Jorge, especialista em direito tributário e presidente da Comissão de Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil - Seccional Espírito Santo (OAB-ES).

O advogado especialista em direito imobiliário Carlos Augusto da Motta Leal destaca que essa estrutura pode ser benéfica se houver uma gestão eficiente. “O locador PJ (pessoa jurídica) poderá aproveitar créditos tributários sobre despesas de manutenção, condomínio, água, energia e até honorários de imobiliárias e advogados”, explica.

Essa nova sistemática deve mudar até a forma de anunciar os imóveis, com uma tendência de contratos do tipo “pacote”, em que contas de água e luz já estão embutidas para facilitar o crédito tributário do proprietário.

“O que está claro é que, mediante as mudanças introduzidas pela reforma tributária, os locadores deverão rever a sua forma de gestão e realizar, com apoio e orientação especializada, planejamento patrimonial. Até agora, muitas famílias mantinham os imóveis em nome da pessoa física por questões de simplicidade tributária”, destaca Leal.

No caso de plataformas como Airbnb e Booking, a situação é ainda mais profissionalizada. A locação de curtíssima temporada (até 90 dias) foi equiparada à atividade de hotelaria, com tratamento tributário próprio e um redutor de alíquota de 40%. apartment

Com o uso de ferramentas tecnológicas, o consumidor já está munido de muitas informações antes de fechar negócio. Entenda como o corretor ainda pode ser um parceiro desse processo

Não precisa de muito esforço. Uma busca rápida na internet ou fazendo algumas perguntas para as ferramentas de inteligência artificial (IA), e pronto: o imóvel é descrito, a localização com pontos próximos é repassada, as vantagens e os benefícios são listados… Com a tecnologia, o acesso à informação se tornou mais democrático e o consumidor pode se munir de conhecimento antes de finalizar qualquer compra. Mas como o corretor de imóveis lida com isso?

Se antes ele era o responsável por fazer todo esse trabalho, hoje a função do corretor se torna muito mais analítica e enfrenta o desafio de encarar um novo tipo de cliente. Segundo especialistas, isso muda o jogo totalmente. Se antes a relação entre os dois funcionava em uma dinâmica diferente, quase como se o corretor fosse o guia principal na compra do imóvel, hoje em dia, muitos consumidores não enxergam o profissional dessa forma – apesar dele continuar sendo essencial nesse processo.

Quem explica mais sobre essa mudança de relacionamento é o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES), Manoel Dias. Segundo ele, esse profissional atua na intermediação de compra, venda, permuta e locação, assim como na avaliação do valor de mercado de imóveis.

Para Manoel Dias, isso demonstra que a profissão não se limita a aproximar compradores e vendedores. Ela exige conhecimento técnico, capacidade de análise, interpretação de cenários e orientação segura às partes envolvidas.

“A profissão não compete com a tecnologia. Compete com a superficialidade. Um sistema pode selecionar imóveis, mas não substitui o profissional que conhece a cidade, examina as circunstâncias do negócio e responde tecnicamente pelas informações transmitidas”, afirma.

Ainda de acordo com o presidente do Creci-ES, o desafio central é combinar tecnologia, qualificação contínua e responsabilidade profissional. “O corretor precisa dominar ferramentas digitais, inteligência artificial, financiamento, documentação, avaliação de mercado, legislação urbana, prevenção a fraudes e técnicas de negociação. Ao mesmo tempo, não pode transformar o atendimento em uma relação automática e impessoal”, destaca.

Corretor deve ajudar o cliente a tomar uma decisão segura e adequada à sua realidade Shutterstock

Capacitação constante
e “foco do cliente”
são essenciais

Saber lidar com todas as nuances que o mercado imobiliário oferece é o que difere um bom profissional de um corretor mediano, afirma Flávio Dantas, diretor da Flávio Dantas Netimóveis.

“Um corretor capacitado investe em cursos e treinamentos, atualizações e conhecimento mercadológico, precificação correta dos imóveis que está ofertando para o mercado, entre outros”, acrescenta.

Ele observa que os clientes do mercado imobiliário, de forma generalizada, estão muito mais atentos às demandas e ofertas de imóveis, tornando-os muito mais capacitados e exigentes na hora de escolher a moradia ou mesmo o novo investimento. “Até porque, imóvel é a melhor moeda que existe em termos de investimento, seja ele novo, seja ele usado”, pontua.

Entretanto, o acesso à informação acaba sendo uma via de mão dupla. Da mesma forma que os clientes conseguem facilmente descobrir dados sobre determinados assuntos, isso também pode resultar em conhecimento incompleto ou incorreto.

“O cliente atual não deve ser pressionado para escolher um imóvel. Ele precisa compreender por que aquela aquisição faz sentido, quais são os custos envolvidos e quais riscos devem ser considerados. Quando o atendimento é transparente, técnico e cuidadoso, a relação de confiança surge como consequência. Mais importante do que convencer o cliente é ajudá-lo a tomar uma decisão segura e adequada à sua realidade”, destaca o presidente do Creci-ES, Manoel Dias.

É por isso que hoje, mais do que nunca, o corretor precisa identificar a dor ou o desejo por trás dos pedidos objetivos, como planta, área, tipologia, e fazer diferença na construção de uma solução conjunta com o cliente, como explica Pepê Marques, corretor de imóveis e diretor de capacitações da Lopes ES. Segundo ele, “é preciso adotar o foco do cliente, não é foco no cliente”.

“Estamos falando de alguém que está fazendo a compra mais importante da vida. Conquistar a confiança dessa pessoa neste momento tão importante sempre foi desafiador. Até porque, o mercado imobiliário está sempre evoluindo, mas precisa de inovação real. Não é sobre mudar ferramentas e adotar tecnologias, isso é o básico. Precisamos ousar e evoluir o jogo, não só suas peças”, destaca.

Programa nasceu com o propósito de conectar corretoras de imóveis e criar uma rede de apoio Creci/Divulgação

Rede Confia fortalece
o protagonismo feminino
na profissão

Um projeto que busca atualizar o mercado e mudar as estruturas do sistema é a Rede Confia, uma iniciativa do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES) criada para fortalecer a presença e o protagonismo feminino no mercado imobiliário. O programa nasceu com o propósito de conectar corretoras de imóveis e criar uma rede de apoio, integração e desenvolvimento profissional.

A corretora de imóveis e coordenadora do projeto, Marcella Surlo, conta que mais do que uma rede de contatos, a Rede Confia é um espaço em que as corretoras encontram acolhimento, inspiração e oportunidades para evoluírem profissionalmente.

“Tenho a honra de estar no time de coordenadores do programa no Espírito Santo e é muito gratificante ver como essa iniciativa tem transformado a vida de muitas profissionais, mostrando que, quando uma mulher apoia a outra, toda a categoria se fortalece”, pontua.

Marcella acredita que, apesar dos desafios, a profissão vive um momento muito positivo. Isso porque nunca existiram tantas ferramentas para gerar valor ao cliente e fortalecer a marca pessoal. Mas, para ela, independentemente da tecnologia, o relacionamento humano continua sendo o maior diferencial de um corretor de sucesso.

“Para mim, o DNA do corretor é servir pessoas. Nós não vendemos apenas imóveis, ajudamos famílias a realizarem sonhos, investidores a construírem patrimônio e pessoas a iniciarem novos ciclos de vida. É uma profissão que exige empatia, relacionamento, resiliência e muita responsabilidade”, ressalta. apartment

Com maior longevidade, renda e autonomia, os consumidores acima de 60 anos impulsionam empreendimentos que priorizam acessibilidade, praticidade e qualidade de vida

O Espírito Santo vive um cenário de transformação demográfica acelerada, destacando-se como o segundo Estado com maior longevidade do Brasil e ocupando a sexta posição na pirâmide nacional de envelhecimento.

Os números mais recentes do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2022, apontam que o Espírito Santo tem 631.398 pessoas com 60 anos ou mais. Isso representa um aumento de 73% em relação a 2010, quando o número de idosos era de 364.745 pessoas. Com cerca de 16% da população capixaba composta por pessoas com 60 anos ou mais, esse público representa uma força econômica considerável, frequentemente detendo uma renda superior à média populacional.

Diante dessa realidade, o mercado imobiliário busca compreender as necessidades específicas da chamada “economia prateada”, que já não se satisfaz com os modelos tradicionais de moradia.

Para Manoel Dias, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região (Creci-ES), o mercado precisa olhar para esse público com atenção redobrada, não apenas pela oportunidade de negócio, mas também pela necessidade de uma assessoria de imóveis específica. Diferentemente de gerações anteriores, o idoso atual prioriza praticidade, autonomia e segurança em detrimento de atributos como a vista.

Segundo ele, os principais desejos desse público incluem a possibilidade de realizar atividades cotidianas a pé, com farmácias, padarias e áreas de caminhada nas proximidades do empreendimento.

Os 60+ também valorizam a existência de áreas comuns que favoreçam o encontro e a convivência, combatendo o isolamento social.

“Muitos idosos estão redefinindo sua moradia ao sair de apartamentos grandes (acima de 200 metros quadrados) para unidades menores e funcionais (cerca de 70m²), o que pode ajudar a ter menos obstáculos, mais autonomia e mais segurança na moradia”, relata.

Tendências de
mercado e localização

Alexandre Schubert, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES), ressalta que a Grande Vitória concentra metade da população idosa do Estado, com cerca de 315 mil indivíduos.

“O Espírito Santo é o terceiro Estado que mais recebe fluxo migratório no país, atraindo pessoas de alta renda em busca de bem-estar. Isso significa que o Estado, principalmente a região da Grande Vitória, tornou-se um endereço muito interessante para os idosos. E esse fluxo migratório tem trazido uma população mais habilitada economicamente e que pode ser atendida por esse segmento específico, com essas facilidades”, pontua.

As regiões e os bairros mais buscados refletem o desejo desse público sênior por infraestrutura e lazer. Em Vitória, destacam-se Praia do Canto, Jardim da Penha e Jardim Camburi. Já em Vila Velha, as principais procuras são Praia da Costa e Itaparica. Além disso, destaca-se Guarapari, com grande potencial de crescimento para esse segmento, segundo os entrevistados.

Oportunidades para o conceito que une moradia, lazer e serviços de saúde

Para atender às expectativas do público 60+, uma das grandes apostas do setor é o conceito Senior Living – do inglês “vida sênior” ou “moradia para idosos”, sendo adotado no Brasil como residencial sênior – , com empreendimentos que oferecem uma mistura de moradia, serviços de hotelaria e suporte de saúde básica. No entanto, o presidente da Ademi-ES, Alexandre Schubert, aponta que esse modelo ainda é restrito à alta renda (acima de 10 a 11 salários mínimos, ou cerca de R$ 17 mil) e que o mercado atende hoje apenas cerca de 2% a 5% da demanda existente.

Quem já está de olho em desenvolver projetos para esse público é a Grand Construtora, que apresentou no ano passado um empreendimento na Ponta da Fruta, em Vila Velha, que vai oferecer estadias curtas ou de longa permanência, com estrutura de resort e serviços voltados aos maiores de 60 anos.

A previsão é que o empreendimento tenha 12 mil m² de infraestrutura de resort com vista para o mar e 96 unidades. Os moradores vão poder participar de programações personalizadas, com atividades como leitura, cinema, arte, dança, culinária, jardinagem ou caminhadas, além de terem à disposição motorista e serviços de saúde com profissionais especializados.

Além disso, também há uma forte tendência de imóveis compactos e multidisciplinares (estúdios ou dois quartos), que atendem tanto ao jovem profissional quanto ao idoso que busca menos manutenção e mais agilidade.

Adaptações para mais qualidade
de vida e segurança

No entanto, para conseguir desenvolver produtos que também atendam às pessoas com mais de 60 anos que querem continuar tendo a sua independência, a construção civil deve promover algumas adaptações para ajudar a manter a qualidade de vida e a segurança.

Entre elas estão portas e corredores mais largos, ausência de degraus internos, interruptores e maçanetas em alturas acessíveis e iluminação reforçada, bem como banheiros adaptados.

“Também há tendência de promoverem espaços de socialização maiores. É uma população que, em virtude do ninho vazio, precisa se relacionar melhor com os pares da mesma idade. Então essas áreas comuns acabam proporcionando isso”, detalha Schubert.

Manoel Dias, presidente do Creci-ES, enfatiza que o corretor de imóveis e a construtora que melhor entenderem essa transição de vida do consumidor sairão à frente. Complementarmente, Alexandre Schubert destaca que o poder público também deve acompanhar esse movimento, investindo em infraestrutura urbana e calçadas acessíveis, permitindo que o idoso usufrua plenamente da cidade com segurança e dignidade. apartment

Eficiência no uso de recursos, áreas permeáveis, integração com a cidade e bem-estar dos moradores são alguns dos elementos que trazem o conceito para um empreendimento

Uma fachada coberta por plantas, algumas árvores nas áreas comuns e placas que destacam o uso de materiais ecológicos podem transmitir a imagem de um empreendimento sustentável. Mas será que hoje isso é o suficiente?

Essa discussão ganha importância à medida que a construção civil incorpora com mais frequência termos como biofilia, eficiência energética, resiliência climática e bem-estar em seus empreendimentos. O avanço desse vocabulário, no entanto, também exige uma análise mais rigorosa, considerando outros aspectos da vida urbana.

Organizações internacionais ligadas ao setor já trabalham com uma visão ampliada desse conceito. O World Green Building Council, rede global que promove a sustentabilidade no setor da construção civil, dedicada à transformação do ambiente construído, estrutura suas diretrizes em áreas como carbono, resiliência, circularidade, água, biodiversidade, saúde, equidade e acesso, mostrando que um edifício sustentável também deve ser integrado com as necessidades da comunidade.

Para o arquiteto e diretor da Plantar Ideias, Felipe Stracci, o primeiro passo é romper com a noção de que sustentabilidade é sinônimo exclusivo de preservação ambiental.

“É comum que a sustentabilidade no mercado seja entendida apenas pelo viés ambiental. Mas ela não é só ambiental. Para ser uma sustentabilidade real, precisa atravessar outras camadas, como a social, cultural e econômica”, explica o arquiteto, que foi um dos responsáveis pelo Plano de Intervenções do Parque Ibirapuera, em São Paulo.

O conceito, inclusive, já está sendo utilizado em empreendimentos no Espírito Santo, como loteamentos e bairros planejados, com a construção de parques integrados ao entorno.

Perfil social e cultural do território

Um dos primeiros itens a ser analisado em um projeto, segundo Stracci, é a sua relação com o perfil social e cultural do território, visto que o desenho da cidade deve responder à forma como as pessoas se deslocam e às características da comunidade.

“É uma cidade em que se anda muito a pé ou muito de carro? Tem muitas crianças ou muitos idosos? É litorânea e plana ou tem muita topografia? Esses desenhos e essas soluções se traduzem diretamente no comportamento e no perfil da comunidade”, afirma Stracci.

A infraestrutura urbana é outro elemento central. A presença de saneamento, água, escolas, unidades de saúde, segurança, comércio e emprego perto das áreas residenciais reduz a necessidade de grandes deslocamentos, gerando um efeito em cadeia. Afinal, menos tempo no trânsito significa redução das emissões de poluentes e mais horas disponíveis para convivência familiar, lazer, estudo ou descanso.

Nesse sentido, o conceito da cidade de 15 minutos, modelo no qual os moradores encontram trabalho, educação, saúde, comércio e lazer a uma curta distância, aparece como uma referência para o planejamento urbano.

“A gente sabe que isso nem sempre acontece, mas esse é o desafio: estruturar a cidade de modo que as pessoas demorem menos tempo para acessar as infraestruturas”, diz o arquiteto.

Sem um projeto de sustentabilidade mais amplo e estruturado, o que pode ocorrer é o chamado greenwashing (do inglês, lavagem verde), que é quando um empreendimento é anunciado como ambientalmente responsável, mas traz iniciativas superficiais que não produzem benefícios ambientais relevantes ou acompanhados de critérios consistentes de sustentabilidade.

Nesses casos, elementos visuais como paredes verdes, jardins ou materiais classificados como “ecológicos”, podem receber destaque sem uma avaliação mais ampla sobre consumo de recursos, custos de manutenção, desempenho do empreendimento e benefícios efetivos para os moradores e para a comunidade.

Adaptação torna empreendimentos mais resilientes e conecta pessoas à natureza

Entre as soluções que devem se tornar indispensáveis nos próximos anos, o arquiteto e diretor da Plantar Ideias, Felipe Stracci, destaca a ampliação das áreas verdes e, sobretudo, dos espaços permeáveis. Jardineiras e paredes vegetadas (os chamados jardins verticais) podem contribuir para o projeto, aliadas a solos capazes de absorver a água das chuvas, que ajudam a evitar a sobrecarga dos sistemas de drenagem e a reduzir o risco de alagamentos.

“Os edifícios, hoje, têm pouquíssimas áreas verdes e permeáveis. Não basta ter uma parede verde ou uma jardineira. É importante que existam áreas permeáveis”, defende.

A escolha da vegetação também precisa considerar os serviços ambientais prestados. Embora palmeiras possam ter valor paisagístico, árvores de copa ampla oferecem mais sombra, reduzem a incidência solar sobre calçadas e fachadas e ajudam a diminuir as ilhas de calor.

“A vegetação tira água do solo e ‘borrifa’ no ar. Essa umidade se liga às partículas da poluição e também traz frescor. A sombra das árvores diminui a incidência do sol nas edificações, no asfalto, nas paredes e nos telhados”, explica o paisagista Benedito Abbud, responsável pelo paisagismo do Cidade Matarazzo, em São Paulo.

Esse princípio se relaciona à biofilia, conceito aplicado à arquitetura e ao urbanismo para reforçar a conexão entre seres humanos e natureza. No mercado imobiliário, a biofilia vem aparecendo na incorporação de jardins, luz natural, ventilação, água e materiais naturais aos espaços construídos.

“As cidades negaram a natureza, principalmente em função do veículo. Durante mais de 100 anos, o urbanismo foi feito para os carros, com calçadas estreitas e ruas cada vez mais largas. Mas, se continuarmos assim, o ser humano pode acabar expulso das próprias cidades, porque elas se tornam cada vez mais insalubres”, alerta Abbud.

“Florestas” em meio ao concreto

Um dos exemplos mais emblemáticos dessa abordagem defendida pelo paisagista é o complexo Cidade Matarazzo, em que está localizado o hotel de luxo Rosewood São Paulo. No projeto da Torre Mata Atlântica, Abbud criou uma “floresta vertical” urbana, com um paisagismo que integra árvores de médio e grande porte, jardins suspensos e vegetação densa ao longo de toda a fachada e sacadas do edifício, reconstituindo o ecossistema nativo da Mata Atlântica em meio a mancha urbana paulistana.

Ainda dentro do complexo Matarazzo, nos jardins internos e áreas sociais do Rosewood, como no Emerald Garden e no entorno das piscinas, a biofilia é trabalhada de uma forma mais sensorial. Neles, Abbud desenhou espaços que estimulam os sentidos por meio de texturas de folhagens, espécies florísticas com aromas suaves, sombra natural e o som da água.

Já na Avenida Paulista, a revitalização da praça externa do Shopping Cidade São Paulo traz o conceito de sustentabilidade no espaço público. O jardim de cerca de 4,8 mil metros quadrados projetado pelo paisagista preservou árvores centenárias da região e substituiu o piso antigo por superfícies permeáveis. A intervenção não apenas reduz a sensação de calor produzida pelas ilhas de calor urbanas e facilita a drenagem da água da chuva, mas também oferece áreas de convivência com lounges cercados por vegetação, aproximando o pedestre da natureza.

Projetos no ES
colocam soluções
sustentáveis em prática

No mercado capixaba, loteadoras e desenvolvedoras já incorporam parte dos conceitos e soluções sustentáveis aos projetos, principalmente em empreendimentos planejados de maior escala.

Na Lotes CBL, por exemplo, os loteamentos são desenvolvidos com sistemas de drenagem pluvial, coleta e tratamento de esgoto, pavimentação planejada, destinação de resíduos e implantação de áreas verdes e espaços de convivência. Segundo Marcos Batista, diretor-executivo da empresa, o objetivo é criar bairros com infraestrutura preparada para acompanhar o crescimento urbano.

“A infraestrutura de drenagem contribui para o manejo adequado das águas pluviais, reduzindo riscos de alagamentos. O tratamento de esgoto garante mais qualidade ambiental e saúde pública. Já o planejamento urbano aliado às áreas verdes e ao lazer cria bairros mais agradáveis, seguros e valorizados”, afirma.

Em seu portfólio de empreendimentos sustentáveis, a Lotes CBL conta com o Atlantic Garden, primeiro de Guarapari a contar com um parque linear. O projeto, assinado pelo arquiteto Humberto Franklin, propõe um modelo de urbanismo que conecta lazer, áreas verdes e mobilidade em um mesmo espaço.

Isso se deve ao fato de que o parque linear terá mais de 10 mil metros quadrados de área de lazer, distribuídos ao longo do empreendimento, contando com uma pista de cooper, academia ao ar livre, áreas de recreação para crianças e jovens, pista de street skate, espaço para food trucks e convivência, além de paisagismo com áreas verdes, que contribuem para a melhoria do microclima local.

Na Vaz Desenvolvimento, diretrizes ambientais também são incorporadas desde a implantação dos projetos e continuam nas normas que orientam as futuras construções. Entre as iniciativas estão a captação e o reaproveitamento da água da chuva, a preservação de lagos, nascentes e cursos d’água, a destinação adequada dos resíduos e o estímulo ao uso de iluminação e ventilação naturais.

“A eficiência energética, a gestão da água, o manejo de resíduos e os materiais sustentáveis não são soluções isoladas. São decisões incorporadas desde o planejamento e têm impacto direto na qualidade do projeto, no desempenho do empreendimento e na experiência de quem vive nele”, explica Douglas Vaz, presidente da empresa.

Um dos exemplos citados pela desenvolvedora é a Fazenda Barão do Império. Como compensação ambiental, o projeto previa o plantio de 4.500 mudas nativas. A empresa afirma ter acrescentado outras 20 mil, totalizando 24.500 mudas.

Outro projeto da empresa que se destaca por aplicar soluções sustentáveis na prática é o Boulevard Arbori, condomínio de lotes de alto padrão em Vila Velha concebido inteiramente com área permeável, o que reduz a retenção de calor e favorece a absorção natural da água pelo solo.

Para responder aos desafios do manejo hídrico e das mudanças climáticas, o empreendimento também conta com um lago projetado especificamente para atuar no controle e na contenção de alagamentos em momentos de chuvas intensas. A infraestrutura de drenagem sustentável é definida pela empresa como uma “bacia de amortecimento”, evitando sobrecargas no sistema e garantindo maior segurança e estabilidade para a comunidade.

“No longo prazo, essas escolhas ajudam a preservar a qualidade urbana, reduzir custos operacionais e proteger o valor patrimonial do imóvel. Para a Vaz, sustentabilidade significa transformar decisões técnicas em mais bem-estar, eficiência e responsabilidade com o futuro”, ressalta Douglas.

Novos produtos disponíveis no mercado agilizam obras e contribuem para ambientes com mais identidade, conforto e funcionalidade

Quem pensa que é preciso gastar muito ou realizar uma obra complexa para ter sua casa mais aconchegante e bem decorada, está na hora de rever os conceitos. Afinal, com novos produtos disponíveis no mercado, é possível remodelar os espaços da casa de forma mais simples e rápida.

Tintas de secagem rápida e sem odor, revestimentos de aplicação mais prática e móveis modulares de fácil instalação são alguns dos materiais que permitem renovar completamente um ambiente sem quebra-quebra, reduzindo tempo de execução, a sujeira e os custos.

Segundo o gerente de Marketing da Dalla Bernardina, Geazi Marques, além da finalidade estética, uma reforma precisa também representar qualidade de vida, valorizar o patrimônio e construir ambientes que combinam conforto e funcionalidade.

“Existe uma preocupação em refletir a personalidade na organização da casa. Por isso, existe uma valorização muito grande de espaços integrados, da iluminação natural e de materiais que unem beleza, durabilidade e facilidade de manutenção”, afirma.

Geazi conta ainda que tem observado um movimento interessante dos consumidores na hora de priorizar a qualidade dos acabamentos. Itens como cubas, metais, louças sanitárias e revestimentos deixam de ser apenas funcionais e passam a fazer parte da identidade do ambiente.

“O consumidor está mais exigente e procura produtos que ofereçam desempenho, durabilidade e economia ao longo do tempo. Percebemos um crescimento na procura por argamassas de maior desempenho, impermeabilizantes, porcelanatos de alta qualidade e também por metais, louças sanitárias e cubas que unem design contemporâneo com tecnologias que facilitam a limpeza, economizam água e aumentam a vida útil do produto”, indica.

Os porcelanatos seguem como protagonistas, principalmente nos grandes formatos, que proporcionam sensação de amplitude e um acabamento mais sofisticado, assim como a procura por revestimentos que reproduzem madeira, pedras naturais e concreto aparente, oferecendo beleza aliada à praticidade.

Mais liberdade para compor ambientes

Cada vez mais o mercado tem prestado atenção à demanda dos consumidores por soluções que permitam projetos mais práticos, melhor aproveitamento dos espaços e, claro, menos trabalho.

Segundo o diretor da loja Leroy Merlin Vitória, Arthur Rodrigues Campostrini, alguns dos serviços de reforma mais realizados são a troca de revestimentos, nova pintura, substituição da iluminação e a instalação de móveis modulares.

“Um exemplo é a nossa linha Evo’M, uma solução de móveis modulares criada para oferecer mais liberdade na composição dos ambientes. A linha permite combinar diferentes módulos, acabamentos e acessórios para desenvolver projetos personalizados para closets, lavanderias, cozinhas e outros espaços, aproveitando melhor cada metro quadrado da casa”, pontua.

De acordo com Arthur, outro diferencial é a flexibilidade. Isso porque o projeto pode ser ampliado, reorganizado ou adaptado ao longo do tempo, acompanhando as mudanças na rotina e nas necessidades da família.

“Além da possibilidade de personalização, o consumidor conta com o apoio dos especialistas da Leroy Merlin para desenvolver o projeto e com serviço de instalação, tornando todo o processo mais simples e seguro”, acrescenta.

Tecnologia ajuda a prolongar vida útil da obra

Tintas sem cheiro e lixadeiras com tecnologia de aspiração, que não deixam pó pela casa, são algumas das soluções que podem tornar a pintura de uma parede ou de um ambiente mais rápida, explica o presidente da Politintas, Vinicius Ventorim.

“O que temos hoje para ambientes, tanto comerciais quanto residenciais, são as tintas de alta performance que vão ter uma maior durabilidade. Mas o que os nossos clientes procuram muito na loja são as tintas superlaváveis”, indica.

Além disso, Vinicius também indica as tintas multisuperfície que podem ser aplicadas sobre cerâmica, metal, madeira e vidro. “São tintas à base d’água com altíssima resistência e que são um supertrunfo na hora de transformar os ambientes”, explica.

Outra novidade no mercado são as telhas termoacústicas que, de acordo com Lucas Reis, diretor comercial da Casa do Serralheiro, ajudam a reduzir o calor e o ruído, trazendo mais conforto e segurança para a obra, especialmente por terem alta durabilidade e serem fáceis de aplicar.

“O aço também vive um bom momento na construção, principalmente pela forte tendência de construções modulares, que são limpas e rápidas, como chalés de alto padrão e contêineres que viram studios. A construção civil tem migrado para esse tipo devido à escassez de mão de obra e à otimização de tempo e recursos”, acrescenta.

Antes de começar

Para garantir a segurança da obra, Yuri Lima, responsável pelas áreas de Marketing e E-commerce da Bremenkamp Materiais de Construção, recomenda, antes de tudo, avaliar se existem infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos e se o piso ou revestimento atual está bem fixado.

E, claro, um bom planejamento e a escolha correta dos materiais ajudam a evitar desperdícios, reduzir imprevistos e garantir um resultado mais funcional e duradouro.

“Hoje em dia, as reformas buscam unir estética, praticidade e bem-estar. Percebemos uma procura maior por ambientes mais claros, acolhedores e funcionais, com tons neutros, iluminação bem planejada e materiais que sejam fáceis de combinar. A tendência é investir em soluções que renovem o ambiente, mas que também facilitem a rotina e ofereçam um bom custo-benefício”, destaca.

Yuri também aponta que nas unidades da empresa se observa uma procura muito grande por produtos para reformas de banheiros e cozinhas. Isso porque são ambientes em que a troca de revestimentos, louças, metais, iluminação e acessórios já consegue proporcionar uma transformação bastante significativa.

Assim como as áreas sociais, principalmente com a busca por ambientes mais integrados, acolhedores e funcionais. “Nos quartos, as reformas costumam envolver pintura, iluminação e melhor aproveitamento do espaço”, afirma. apartment

Depois da tendência minimalista, cresce a busca por espaços que evocam memórias e a personalidade dos moradores

Durante algum tempo, espaços de linhas retas, iluminação uniforme, paletas monocromáticas e poucos objetos aparentes foram figurinhas carimbadas na decoração de interiores. Entretanto, uma nova tendência tem deixado o minimalismo para trás: a decoração afetiva, em que os ambientes são capazes de contar histórias e projetados para serem vividos, não só admirados.

A estética ganhou repercussão nacional quando o cantor João Gomes contou, durante o podcast “Prosa do Sertanejeiro”, que desistiu de construir uma casa em um condomínio de luxo porque queria uma residência que lembrasse o lugar onde cresceu, com alpendre e varanda. A fala rapidamente viralizou por traduzir o desejo de morar em uma casa que tenha “cara de casa”.

“Comprei o terreno, mas na hora de fazer a casa não deu certo. As que eu achava bonitas eram as do sertão, aqueles casarões grandes, com alpendre, e ninguém queria fazer isso no Alphaville. Só queriam fazer casa quadrada. Ninguém sabia fazer do jeito que eu queria”, comentou o cantor, na época.

Na arquitetura, essa transformação já é percebida há algum tempo. Segundo a arquiteta Thalita Peixoto, a mudança começa antes mesmo da decoração. “A própria arquitetura já começou a mudar. A gente tem visto fachadas com mais cara de casa e, no interior, ambientes menos minimalistas, com mais texturas, estampas e materiais aparentes”, comenta a profissional, que também é membro da rede ES do Hub Arquitetura d’Preto.

Para ela, o conforto deixou de ser apenas uma sensação física e passou a envolver percepção visual e memória. A iluminação branca e uniforme, por exemplo, perde espaço para pontos de luz mais quentes, enquanto móveis excessivamente retos começam a dividir espaço com formas orgânicas, tecidos naturais, tapeçarias e peças artesanais.

“As cores, as texturas e os móveis orgânicos ajudam a deixar a casa muito mais acolhedora. É muito comum a gente retirar um porcelanato e descobrir um piso antigo de madeira embaixo. Sempre tento convencer o cliente a restaurá-lo. Além de preservar uma memória, é um material de enorme qualidade e que hoje teria um custo muito alto”, conta Thalita.

A arquiteta Cris Locatelli também acredita que essa é uma mudança de mentalidade. Se antes a prioridade era criar ambientes visualmente impactantes, agora o projeto começa pela história de quem vai morar ali.

“Um lar habitável é aquele que acolhe a rotina, respeita os hábitos da família e desperta emoções. Antes de desenhar qualquer ambiente, buscamos compreender quem são essas pessoas. Mais do que definir acabamentos, traduzimos memórias, valores e formas de viver em soluções arquitetônicas”, explica.

Inclusive, Cris buscou traduzir isso no espaço que preparou para a CasaCor Espírito Santo 2026. No Living Maria, dedicado à memória de sua falecida mãe, a arquiteta utilizou como centro da decoração uma peça artesanal de crochê feita pela mãe: “Essa peça é um fragmento da sua história, das horas dedicadas ao fazer manual, do carinho colocado em cada ponto. Inserir essa peça no projeto foi uma forma de eternizar sua presença e mostrar que o verdadeiro luxo está naquilo que carrega memória, afeto e autenticidade”, comenta.

Além da beleza, materiais e formas naturais trazem aconchego

A valorização da memória na decoração também aparece na escolha dos materiais. Madeira natural, pedras, fibras, linho, algodão, palhinha e tecidos com textura podem substituir parte dos acabamentos excessivamente polidos. Enquanto isso, as paletas caminham para tons terrosos, com variações de verdes, beges e marrons, com a iluminação indireta sendo considerada um dos principais elementos de conforto.

Segundo Joanir Smarçaro, diretor da Móveis Conquista, os consumidores estão saindo do tom pastel tradicional para buscar peças que expressem a sua identidade.

“O cliente agora procura ter a casa com a cara dele, com a personalidade dele. Ele quer dar luz, cor e trazer a natureza para dentro dos ambientes. A gente conseguiu quebrar aquela coisa do ‘tudo claro’, e hoje entram os tons terrosos, verde-musgo, verde-oliva, azul-marinho e até o tom açaí. Além disso, a lâmina de madeira e as peças orgânicas ganharam muita força em relação ao antigo off-white”, destaca Joanir.

Ele complementa pontuando como a mudança de hábito e o tamanho dos imóveis influenciam essa escolha. “Com os apartamentos mais compactos, cresceu a procura por sofás caixa zero e peças mais funcionais, como o sofá retrátil, além de mesas laterais e de centro com formatos orgânicos. Nas áreas externas, o predomínio total é das cordas náuticas e das peças trançadas com cor. O consumidor não quer apenas comprar um móvel isolado; ele já chega à loja com o ambiente idealizado para montar um espaço que realmente reflita seu estilo de vida”.

Na Danúbio Móveis, o movimento segue na mesma direção. De acordo com o diretor comercial Mateus Bassini, os consumidores continuam buscando beleza, mas ela deixou de ser suficiente.

“Hoje, os clientes pensam muito mais na funcionalidade e no bem-estar. Antes, a preocupação era principalmente com a estética. Agora procuram móveis que sejam, além de bonitos, confortáveis e práticos para a rotina da família”, afirma.

Bassini ainda destaca que tecidos como linho e suede reforçam a sensação de conforto, enquanto texturas naturais, fibras e palhinha complementam os ambientes.

“Entre as principais tendências estão os ambientes mais orgânicos, com formas curvas, móveis multifuncionais e uma forte presença de materiais naturais, como as cadeiras de telinha e os trançados em corda naval em mesas e aparadores. Também cresce a procura por iluminação indireta, roupeiros com iluminação em LED, cozinhas modulares e combinações de cores contrastantes nos estofados”, complementa.

Para Jhones Minchio, gestor da Minchio Casa, o luxo contemporâneo está na personalização. “Hoje, mais do que seguir tendências, as pessoas querem viver em ambientes que contem suas histórias. Uma casa acolhedora não é necessariamente a mais cara, mas aquela que traduz o estilo, as memórias e o modo de viver de quem a habita”, diz.

Ele observa que cresce a procura por peças assinadas, obras de arte, iluminação planejada, materiais naturais e objetos capazes de permanecer por muitos anos dentro da mesma casa. “O cliente valoriza design, qualidade e autenticidade, mas também faz escolhas conscientes. Algumas peças se tornam protagonistas do ambiente justamente porque carregam significado”.

Quem acompanha diariamente o comportamento do consumidor percebe que essa busca por identidade transformou a jornada de compra. Segundo Jocenil Smarçaro, diretor da Artenza, a mudança de expectativa é visível no ponto de venda.

“Os clientes deixaram de comprar simples móveis e procuram por mais experiências de ambientes. Sofás e poltronas são os itens mais desejados e a madeira natural e metais ganharam seu espaço”, resume.

Mais personalidade com arte
e objetos pessoais

Nesse cenário, a arte deixa de ocupar apenas o espaço vazio da parede e passa a estruturar o projeto. Para a galerista da Matias Brotas, Lara Brotas, uma casa só se torna verdadeiramente acolhedora quando consegue refletir a trajetória de quem vive nela.

“Obras de arte e objetos carregados de memória não são apenas elementos decorativos; eles produzem narrativas, despertam lembranças e criam vínculos emocionais com o espaço”, afirma. “Quando a arte faz parte da construção de um ambiente, ela amplia a experiência de habitar e transforma a casa em um lugar que conta histórias”.

Lara também buscou trazer isso na curadoria do seu espaço para a CasaCor ES 2026, o Arte Habita. Nele, está a coleção de discos de vinis de seu pai, Matias Brotas, que ajudam a completar o visual e contar a história da família.

“São esses elementos que fazem uma residência deixar de ser apenas bonita para se tornar singular. A arte humaniza os ambientes porque convida à contemplação, ao diálogo e à descoberta, enquanto os objetos afetivos conectam passado, presente e futuro, transformando a casa em um lugar de identidade e pertencimento”, finaliza. apartment

Apesar da popularização de serviços tecnológicos, a administração de condomínios ainda precisa da presença humana para combinar a atuação dinâmica com escuta ativa

A figura do síndico é quase uma imagem mitológica quando o assunto é administração de condomínios. Afinal, nas mãos desse morador estão concentrados os poderes de gestão que podem afetar a vida de dezenas, até centenas, de pessoas. Mas, apesar dessa imagem simbólica, essa persona é interpretada por uma figura humana e, por isso, a relação entre condômino e síndico pode ser complexa e não está isenta de possíveis conflitos.

Uma solução para contornar essa situação está na profissionalização da gestão, seja pelo uso de ferramentas de comunicação online, seja pela automatização dos serviços via aplicativos. Em ambos os casos, o uso da tecnologia pode, sim, ser uma mão na roda para deixar os fluxos mais dinâmicos. Entretanto, ainda é preciso ficar atento, porque essas inovações nem sempre substituem a atuação humana.

“Quanto mais avançamos na automação, mais valor passa a ter aquilo que nenhuma tecnologia consegue entregar: empatia, bom senso, diálogo e capacidade de construir consensos. A boa gestão usa a tecnologia como ferramenta, mas continua sendo feita por pessoas”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário, Raquel Queiroz Braga.

Segundo Raquel, uma administração saudável vai muito além de pagar contas e organizar assembleias. Para ela, o condomínio é um ambiente em que as pessoas compartilham espaços, interesses e expectativas diferentes.

“Acho que esse é um movimento importante para mudar uma cultura muito presente no Brasil: a ideia de que aquilo que é de todos não é de ninguém. Na verdade, o patrimônio comum também é responsabilidade de cada morador. Quanto maior esse senso de pertencimento, melhor tende a ser a gestão”, explica.

Ou seja, muito além da figura do síndico, uma boa gestão também avalia o relacionamento entre os moradores e mantém um olhar atento para valorizar a atuação do conselho consultivo e de pessoas que possam contribuir tecnicamente nas mais diversas áreas.

A capacitação constante, com treinamentos, cursos, palestras e o consumo de livros e revistas que falem sobre o segmento, é o caminho para manter uma gestão atualizada e profissionalizada, como pontua Gedaias Freire da Costa, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas do Espírito Santo (Sipces).

“Tranquilidade e segurança na manutenção das áreas comuns e convivência harmoniosa entre os condôminos, moradores e prestadores de serviços são os motivos principais para manter e construir esse cuidado de uma boa gestão”, destaca.

Raquel Queiroz ainda acrescenta que durante muito tempo existiu a ideia de que bastava boa vontade para ser síndico. Mas, hoje em dia, isso não é mais suficiente.

“Eu costumo dizer que um condomínio bem administrado não é aquele em que nunca surgem problemas. É aquele em que existe uma cultura de diálogo, de consenso e de responsabilidade coletiva. O desacordo faz parte da convivência. O que faz diferença é a maturidade para buscar soluções que atendam ao interesse comum, e não apenas à vontade individual”, reforça.

Aplicativos permitem controlar finanças em tempo real, realizar assembleias virtuais e emitir boletos digitais Shutterstock

Cresce a procura por síndicos profissionais e serviços de administração de condomínios

Se antes, os condomínios se preocupavam em fazer apenas o rateio de custos como água, limpeza e manutenção, hoje eles funcionam como verdadeiros clubes, oferecendo diversos itens de lazer e serviços aos moradores. Diante de tantas demandas, para tornar uma gestão mais eficiente e com menos conflitos, cresce cada vez mais a procura por síndicos profissionais e administradoras especializadas, capazes de oferecer processos estruturados, controles internos, planejamento financeiro, tecnologia e suporte multidisciplinar.

Helena Ferrari Pires, diretora da Condo55, explica que esse serviço, com apoio administrativo e diferentes ferramentas tecnológicas, reduz riscos, aumenta a eficiência e proporciona maior tranquilidade aos moradores.

“A profissionalização da gestão condominial é uma tendência irreversível. Os condomínios se tornaram organizações complexas, com funcionários, contratos, prestadores de serviços, exigências trabalhistas, tributárias, ambientais e de segurança. Administrá-los exige conhecimento técnico, jurídico, financeiro e administrativo”, avalia.

De acordo com Helena, hoje, é possível controlar finanças em tempo real, realizar assembleias virtuais, emitir boletos digitais, acompanhar ocorrências pelo celular, fazer reservas de áreas comuns, controlar acesso de visitantes, utilizar reconhecimento facial, portarias remotas, monitoramento inteligente e sistemas integrados de comunicação.

Entre as funcionalidades existentes no mercado atualmente, estão ainda a possibilidade de emitir a segunda via de boletos, receber avisos de manutenção, acompanhar de encomendas, prestação de contas online, enquetes e assembleias virtuais.

“Da mesma forma, a administradora deve oferecer total transparência na prestação de contas e disponibilizar um sistema online que permita aos moradores acompanhar as informações do condomínio em tempo real. Além disso, um Conselho Consultivo e Fiscal atuante é essencial para acompanhar, fiscalizar e contribuir para uma gestão ética, eficiente e responsável”, pontua Izabel Reis, CEO da administradora de condomínio Condo27.

E quais são as responsabilidades
do condomínio, afinal?

Helena Pires acrescenta que é preciso entender, inclusive, quais as responsabilidades do condomínio e o que deve ser assumido pela gestão ou não.

“Em regra, o condomínio responde pela conservação e manutenção das áreas comuns e dos equipamentos coletivos da edificação. Já as unidades autônomas são de responsabilidade de seus respectivos proprietários”, explica.

Entretanto, existem situações que exigem uma análise técnica e jurídica, principalmente quando um problema ocorrido na área comum gera danos dentro de uma unidade ou quando um defeito existente na unidade afeta outras áreas do edifício.

“Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a origem do problema, a legislação, a convenção condominial, o regimento interno e, muitas vezes, laudos técnicos”, acrescenta a diretora da Condo55.

A advogada Raquel Queiroz pondera que percebe que muitos condomínios investem muito dinheiro na solução dos problemas e pouco na prevenção. Entretanto, segundo ela, uma gestão preventiva sempre custa menos do que administrar crises.

“No fim das contas, uma boa gestão não protege apenas o patrimônio. Ela protege a convivência entre as pessoas. E, para mim, esse continua sendo o maior patrimônio de qualquer condomínio”, afirma. apartment

Os carros eletrificados e as bikes elétricas estão, cada vez mais, presentes nas ruas e nos empreendimentos capixabas; estrutura de carregamento exige adaptações e cuidados específicos

A popularização dos veículos elétricos no Brasil – especialmente carros e bicicletas – já é uma realidade há algum tempo, mas essas tecnologias têm ganhado ainda mais destaque no último ano. No primeiro semestre de 2026, 16% dos veículos leves vendidos no país eram eletrificados, segundo dados da Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), número duas vezes maior do que no segundo semestre de 2025 (7,7%). Com isso, a dinâmica nos condomínios tem passado por mudanças, principalmente no que diz respeito à instalação de carregadores.

No Espírito Santo, atualmente, a lei permite que os moradores de condomínios residenciais e comerciais instalem equipamentos para recarga de carros elétricos em vagas privativas de garagem. Contudo, para isso, o proprietário da vaga deve arcar com os custos da instalação – incluindo sistema de combate a incêndio, se necessário – e garantir que o equipamento seja compatível com a capacidade elétrica da unidade.

“Os condomínios não podem proibir, logicamente, as bicicletas e os carros elétricos, mas os proprietários das vagas devem prestar atenção às normas e estarem cientes de que devem arcar com os custos de instalação”, alerta o presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Espírito Santo (Sipces), Gedaias Freire da Costa.

Para o presidente do Sipces, o papel dos condomínios e das empresas administradoras é o de orientar os condôminos sobre essas regras e, também, procurar entender qual é a demanda por este tipo de serviço. A convenção condominial pode, ainda, estabelecer procedimentos de comunicação, padrões técnicos e responsabilidades em caso de danos ou consumo de energia.

Busca por profissionais habilitados

As normas vigentes também estabelecem que a instalação deve ser executada por profissionais habilitados, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). No Espírito Santo, esses profissionais devem ser cadastrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea-ES).

“Esses profissionais são responsáveis por fazer os estudos, os projetos e as execuções de acordo com as normas e com as proteções necessárias, para garantir a segurança do edifício. Também são eles que têm a formação profissional necessária para conseguir analisar a capacidade, dimensionar as proteções e entregar soluções que atendam a todas as normas existentes”, explica o engenheiro eletricista e diretor administrativo do Crea-ES, Guido Alves Agrizzi.

Vale destacar que, antes mesmo de começar a obra, o proprietário deve comunicar formalmente a administração do condomínio

Oportunidade para inovação

De olho na alta dos veículos elétricos, algumas empresas têm desenvolvido produtos e iniciativas inovadoras, com objetivo de gerar valor para empreendimentos. Um exemplo é a empresa paulista NeoCharge, que desenvolveu um programa para permitir a empresas e condomínios transformarem seus espaços em pontos de recarga públicos ou semipúblicos.

Segundo estudo da EVgo, cerca de 80% dos motoristas realizam compras ou utilizam serviços próximos enquanto seus veículos estão sendo carregados, tornando iniciativas como esta uma opção para aumentar a rentabilidade de um empreendimento.

Carregador instalado em garagem seguindo normas de segurança Divulgação/NeoCharge

Novas regras para evitar incêndios e acidentes

O Corpo de Bombeiros Militar do Espírito Santo (CBMES) publicou, em 2026, a Norma Técnica nº 23/2026, que estabelece requisitos e parâmetros de segurança contra incêndio e pânico para edificações que possuam garagens ou Sistemas de Alimentação para Recarga de Veículos Elétricos (Save).

Entre as exigências previstas, estão regras para instalação das estações de recarga, proteção elétrica adequada, dispositivos de desligamento manual próximos aos equipamentos e sinalização específica para os sistemas de carregamento.

A norma estabelece, por exemplo, critérios de afastamento das rotas de fuga e determina que as estações não podem ser instaladas em corredores ou áreas destinadas à evacuação de pessoas.

Além disso, em garagens localizadas em edificações com área superior a 900 metros quadrados ou altura acima de nove metros, passam a ser exigidos sistemas adicionais de segurança, incluindo detecção e alarme de incêndio, chuveiros automáticos (sprinklers) e sistemas de ventilação ou extração mecânica de fumaça. Segundo o CBMES, essas medidas têm como objetivo ampliar a capacidade de resposta em ambientes com maior circulação de pessoas e veículos.

Prazos para adequação

Para as edificações novas, o atendimento às exigências da norma já é obrigatório, desde a sua publicação. Já as edificações existentes têm um prazo de até três anos para se adequar às novas regras, sendo que algumas exigências básicas deverão ser implementadas no prazo de um ano.

Além disso, a norma determina que a instalação dos sistemas de recarga deverá ser realizada por profissional habilitado, com emissão de responsabilidade técnica e laudo que comprove a conformidade das instalações elétricas e das medidas de segurança previstas. apartment